Delibera mutuo: cos’è, quanto si aspetta e cosa fare con la positiva

La delibera è il momento in cui la banca mette nero su bianco “sì, te lo do”. Non è il rogito, non è ancora soldi sul conto: è una decisione formale che apre la strada al notaio. Tra la richiesta e la delibera definitiva passano in genere dalle quattro alle sei settimane, raramente meno, spesso di più se la pratica ha qualche asperità. Qui dentro c’è tutto quello che serve sapere per leggerla, capire cosa manca davvero e muoversi fino alla firma.

Cos’è la delibera del mutuo, in pratica

La delibera è l’atto con cui il comitato crediti della banca approva il tuo finanziamento. In Italia, di solito, arriva in due fasi distinte: la delibera reddituale (o preliminare) e la delibera definitiva. Le banche non usano sempre la stessa terminologia — alcune parlano di “ok reddituale”, “pre-delibera”, “delibera tecnica” — ma la sostanza è la stessa.

La delibera reddituale è un sì condizionato. La banca guarda chi sei: reddito, contratto di lavoro, debiti in corso, eventuale segnalazione in Centrale Rischi. Se il merito creditizio regge, ti dà un’indicazione di massima sull’importo erogabile e sulla durata.

La delibera definitiva arriva dopo. Aggiunge la valutazione dell’immobile (la perizia), la verifica dei documenti ipotecari, l’esito della clientela antiriciclaggio. Solo a quel punto la banca conferma cifra, spread, tasso e condizioni della polizza obbligatoria. La trasparenza di tutto il percorso — PIES, documento di sintesi, condizioni economiche — è regolata dalla Banca d’Italia tramite le Disposizioni di trasparenza dei servizi bancari e dal Testo Unico Bancario.

Quanto tempo passa tra richiesta e delibera positiva

I tempi reali dipendono dalla banca, dalla complessità della pratica e da quanto sei veloce tu a consegnare i documenti. Una stima onesta, basata sulla prassi degli istituti italiani:

• Delibera reddituale: 5-10 giorni lavorativi dalla consegna del fascicolo completo.
• Delibera definitiva: 30-45 giorni di calendario, perizia inclusa.
• Pratiche complesse (autonomi con bilanci da analizzare, cointestatari con redditi disomogenei, immobili con difformità catastali, garanti): 60 giorni e oltre.

Quando in pubblicità leggi “delibera in 24 ore”, non si sta parlando di delibera definitiva: nella migliore delle ipotesi è una fattibilità reddituale, cioè un calcolo automatico fatto sulla base dei dati che hai inserito in un form. È un primo filtro, non l’approvazione vera.

Il punto critico, nella pratica, è quasi sempre la perizia. La banca attiva il perito incaricato solo dopo che ha visto i tuoi documenti completi. Tra l’ordine al perito, il sopralluogo, la consegna della relazione e la lettura da parte dell’ufficio crediti passano facilmente 15-20 giorni.

Delibera positiva: cosa hai davvero in mano (e cosa ti manca ancora)

La lettera di delibera positiva ti dice quattro cose: importo concesso, durata, tasso (e spread, se variabile o misto), condizioni accessorie. Insieme alla lettera arrivano il documento di sintesi e il PIES, il Prospetto Informativo Europeo Standardizzato. Sono i due documenti da leggere riga per riga.

Cosa controllare con attenzione, nell’ordine:

• L’importo deliberato coincide con quello richiesto? Spesso la banca scende. Se chiedi 200.000 e ti delibera 175.000, ti tocca aggiungere 25.000 di tasca tua, oppure rinegoziare il prezzo col venditore, oppure rinunciare.
• Il rapporto fra mutuo e valore dell’immobile (LTV). Le banche commerciali finanziano in media fino al 70-80% del valore di perizia. Per la prima casa, il Fondo Garanzia Mutui Prima Casa gestito da Consap consente di salire fino al 100%, ma con vincoli precisi (età, ISEE, prima casa).
• Il TAEG, non solo il TAN. Il TAEG include spese di istruttoria, perizia, incasso rata, imposte sostitutive, polizza obbligatoria. È il numero che paragoni davvero tra banche diverse.
• Le polizze. La polizza incendio e scoppio è quasi sempre obbligatoria per legge ed è una condizione per il rogito; la polizza vita non lo è, anche se ti viene proposta come se lo fosse. La differenza la spiego per esteso nella guida all’assicurazione vita mutuo e in quella dedicata alle polizze obbligatorie e facoltative del mutuo casa.
• La data di scadenza della delibera. Quasi tutti gli istituti la limitano a 30-60 giorni: oltre, va rifatta o aggiornata. È una scadenza vera, non un dettaglio.

Il TUB prevede inoltre un periodo di riflessione obbligatorio di sette giorni dopo la consegna del PIES, durante il quale l’offerta vincola la banca ma non te: serve proprio per confrontare con calma altre proposte prima di firmare. È un diritto, non un favore.

Dalla delibera al rogito: i giorni che ti separano

Tra la lettera di delibera definitiva e il rogito passano in genere tre-sei settimane. Non è tempo perso: è il tempo che servono al notaio per fare le visure ipocatastali aggiornate, alla banca per preparare l’atto di mutuo, a te per chiudere le ultime pratiche assicurative e fiscali.

Una cosa che vedo cadere nove pratiche su dieci: la polizza incendio e scoppio. È condizione sospensiva del mutuo nella quasi totalità dei casi. Se la stipuli tre giorni prima del rogito col primo nome che ti viene in mente, paghi cara una polizza che ti ritrovi addosso per vent’anni. Vale la pena confrontarne due o tre già nei giorni in cui aspetti la delibera definitiva.

Nel frattempo: il notaio fissa l’appuntamento sentendo entrambe le parti, la banca trasmette al notaio la bozza dell’atto di mutuo (la cosiddetta “minuta”), tu firmi la documentazione precontrattuale finale. I costi notarili variano in base a valore dell’immobile e tipo di acquisto: meglio chiederli per iscritto prima della firma del rogito.

E se la delibera arriva negativa

Cambia tutto, e non solo per il finanziamento. La delibera negativa può arrivare in tre momenti diversi: dopo la fattibilità reddituale, dopo la perizia, o in fase finale per problemi di documentazione. La prima è la più frequente.

Se nella proposta di acquisto hai inserito una clausola sospensiva al mutuo — l’efficacia della proposta è subordinata all’effettivo ottenimento del finanziamento — il diniego ti libera dall’impegno e la caparra confirmatoria ti torna indietro. Se la clausola non c’è, sei in una posizione molto più scomoda: rischi di perdere la caparra e, in certi casi, di dovere comunque la provvigione all’agenzia.

Una posizione netta: nessuna proposta d’acquisto andrebbe firmata, oggi, senza clausola sospensiva al mutuo, anche se hai la pre-delibera in tasca. La pre-delibera non è l’approvazione finale. Lo ripeto perché è il punto su cui salta più gente.

Se la delibera è negativa la prima cosa da fare è chiedere alla banca per iscritto il motivo: incompatibilità reddituale, sovra-indebitamento, problemi sul piano peritale, anomalie sui documenti dell’immobile. Conoscere la motivazione ti permette di capire se vale la pena bussare a un’altra banca o se il problema è strutturale.

Cosa controllare nella tua delibera prima di firmare il rogito

Una lista breve, da tenere sotto mano:

• L’importo deliberato e la differenza con quello richiesto.
• Il TAEG (non solo il TAN) e l’eventuale CAP sul tasso variabile.
• Spese di istruttoria, perizia, incasso rata, imposta sostitutiva (0,25% sull’erogato per la prima casa, 2% per la seconda, come previsto dagli artt. 17-18 del D.P.R. 601/1973).
• Tipologia e premio delle polizze richieste.
• Eventuali condizioni accessorie: domiciliazione obbligatoria di stipendio, accredito di pensione, sottoscrizione di prodotti collegati.
• La data di scadenza della delibera e quella prevista per il rogito.
• Il piano di ammortamento allegato: rateo iniziale, quota interessi del primo periodo, costo totale.

Se uno qualunque di questi punti non torna, è il momento di parlare col tuo gestore — non dopo aver firmato il rogito.

Calcola la rata che ti aspetta

Una volta che hai la delibera in mano, hai tutti i numeri per simulare la rata effettiva: importo, durata, tasso, eventuale spread. Il calcolatore rata mutuo ti restituisce la quota mensile col piano di ammortamento alla francese e il totale interessi nei vari scenari. Se vuoi capire da subito se ti conviene estinguere in anticipo dopo qualche anno, il simulatore di estinzione anticipata calcola risparmio netto e penale residua.

La delibera è un punto importante, non il traguardo. È il momento in cui il mutuo smette di essere un’ipotesi e diventa un impegno reale: vale la pena leggerla con attenzione e usare i sette giorni di riflessione che la legge ti riconosce. Sono lì proprio per questo.