Assicurazione mutuo casa: quale ti serve davvero (e quale puoi rifiutare)

Quando accendi un mutuo la banca ti chiede una sola assicurazione sulla casa, e quasi sempre è la polizza incendio e scoppio sul fabbricato. Non l’assicurazione vita, non la polizza che copre la perdita del lavoro: quelle te le possono proporre, ma puoi anche dire di no. La copertura incendio e scoppio è un’altra storia — senza, il mutuo non parte.

Il motivo è semplice e conviene tenerlo a mente per tutto il resto: la banca non ti presta i soldi sulla fiducia, te li presta perché iscrive un’ipoteca su quella casa. Se la casa brucia, sparisce la sua garanzia. Ecco perché su questa polizza non si discute, mentre su tutte le altre hai voce in capitolo.

Qual è l’assicurazione casa che serve davvero per il mutuo

L’unica copertura legata al mutuo che troverai in ogni preventivo, di qualunque banca, è la polizza incendio e scoppio. Protegge l’immobile — i muri, la struttura — dai danni di un incendio o di un’esplosione. È quella che allo sportello chiamano «obbligatoria», anche se a imporla non è una legge dello Stato: nessuna norma costringe un privato ad assicurare la propria casa contro il fuoco. A renderla di fatto inevitabile è il contratto di mutuo, perché nessun istituto eroga il finanziamento senza.

Le altre assicurazioni che senti nominare insieme al mutuo giocano su un piano diverso. La polizza vita salda il debito residuo se il mutuatario muore; le polizze CPI, le cosiddette «proteggi mutuo», coprono eventi come la perdita del lavoro o l’invalidità. Possono avere senso in molte situazioni, ma nessuna delle due è obbligatoria: la banca te le può proporre, non legarle all’erogazione. Tienile come decisioni separate, da valutare per quello che valgono. Qui restiamo sull’assicurazione della casa.

Perché la banca pretende la polizza incendio e scoppio

Il ragionamento della banca è tutto nella parola garanzia. Quando ti concede il mutuo, l’immobile diventa la sicurezza su cui poggia il prestito: in caso di mancato pagamento è da lì che recupera il credito. Un incendio o un’esplosione che rade al suolo la casa cancellano quella sicurezza. La polizza serve a ricostruirla.

Il meccanismo concreto si chiama vincolo. Sulla polizza incendio e scoppio del mutuo viene aggiunta un’appendice di vincolo a favore della banca. Significa che, se un sinistro grave distrugge l’immobile, l’indennizzo non arriva direttamente a te: va prima alla banca, che lo usa per chiudere il debito ancora aperto. L’eventuale parte che avanza torna a te.

Vista da fuori sembra una clausola a senso unico. In parte lo è, ma protegge anche te. Senza il vincolo potresti ritrovarti senza casa e con il mutuo ancora intero da pagare, a versare rate per un immobile che non esiste più. Il vincolo evita esattamente quello scenario.

Cosa copre la polizza incendio e scoppio — e cosa lascia fuori

La copertura di base è più stretta di quanto il nome lasci immaginare. Paga i danni materiali e diretti al fabbricato causati da incendio, esplosione, scoppio e fulmine. Diverse compagnie aggiungono i danni da fumo o dai gas sprigionati durante l’evento. La struttura, in sostanza: muri, tetto, impianti fissi.

Cosa resta fuori, ed è qui che nascono i malintesi:

• i tuoi beni dentro casa — mobili, elettrodomestici, oggetti personali: la polizza copre l’edificio, non il contenuto;
• il furto e i danni da acqua, comprese le rotture delle tubature;
• i danni causati a terzi, per esempio se una tua perdita d’acqua allaga il vicino: lì serve una garanzia di responsabilità civile;
• gli eventi atmosferici, come grandine o vento forte, salvo garanzie aggiuntive da attivare a parte;
• i danni dovuti a incuria, a mancata manutenzione degli impianti o a comportamenti dolosi.

Se vuoi proteggere anche tutto questo, la strada è una polizza casa più ampia, la cosiddetta multirischi: l’abbiamo spiegata nella guida alla polizza casa. La banca non te la richiede, ed è bene non confonderla con la copertura del mutuo. Ma su un immobile in cui vivrai per anni, valutarla è spesso una buona idea — resta però una scelta tua, distinta dall’obbligo verso la banca.

Quanto capitale assicurare: non è la cifra del mutuo

Qui si annida l’errore più comune. Molti pensano che la polizza vada fatta sull’importo del mutuo, o sul prezzo pagato per la casa. Quasi mai è così.

Il capitale da assicurare è il valore di ricostruzione a nuovo del fabbricato: quanto costerebbe ricostruire quell’edificio da zero, oggi, con materiali e tecniche attuali. È un numero diverso sia dal prezzo d’acquisto sia dal valore di mercato, perché in quei due rientra anche il terreno — e il terreno, in un incendio, non brucia. A stabilire questa cifra è di norma il perito incaricato dalla banca, lo stesso che valuta l’immobile ai fini del finanziamento.

Conviene controllare che il capitale indicato in polizza sia coerente con quel valore. Se è troppo basso, in caso di sinistro la compagnia può applicare la regola proporzionale e indennizzarti solo in parte. Se è gonfiato, paghi un premio più alto del necessario per una protezione che non sfrutterai mai per intero. Il punto giusto sta nel mezzo, e vale la verifica.

La banca può obbligarti a stipulare la sua polizza? No

Può chiederti la copertura incendio e scoppio. Non può importi la polizza che vende lei. È una distinzione che vale soldi veri, perché le polizze proposte allo sportello — soprattutto quelle a premio unico — tendono a costare più di una copertura equivalente trovata sul mercato.

La normativa, su questo, è dalla tua parte da diversi anni. La legge annuale per la concorrenza del 2017 (legge 124/2017) obbliga banche e intermediari ad accettare le polizze, danni e vita, che il cliente ha reperito per conto proprio, senza per questo modificare le condizioni del mutuo, a patto che la polizza presentata abbia i contenuti minimi richiesti. Già prima, l’articolo 28 del decreto legge sulle liberalizzazioni del 2012 imponeva alla banca che propone una propria polizza di consegnare al cliente anche i preventivi di almeno due compagnie esterne al suo gruppo.

Sul comportamento degli istituti in questa materia vigila l’IVASS, l’autorità di vigilanza sulle assicurazioni, intervenuta più volte per arginare le vendite abbinate forzate. In pratica, come muoverti: chiedi alla banca, possibilmente per iscritto, quali garanzie pretende e per quale capitale; con quei requisiti in mano fatti fare qualche preventivo e confronta a parità di copertura. Se ti senti dire che il mutuo passa solo firmando la polizza della banca, sappi che è una forzatura — e che la puoi segnalare.

Quanto costa l’assicurazione casa per il mutuo

Un prezzo di listino non esiste. Il premio della polizza incendio e scoppio dipende dal capitale da assicurare, dal tipo di immobile, dalla sua collocazione e dalle eventuali garanzie aggiunte. In genere è una delle voci meno pesanti tra i costi di un mutuo, perché copre un rischio circoscritto e statisticamente raro. Ma il «in genere» non ti esonera dal confronto.

Quello che cambia parecchio è il modo in cui paghi. Le strade sono due:

• il premio annuo: lo versi ogni anno e, di norma, puoi interromperlo se cambi compagnia o chiudi il mutuo;
• il premio unico: lo paghi tutto in una volta all’inizio, spesso facendotelo finanziare dentro il mutuo stesso.

Il premio unico finanziato è quello su cui conviene fermarsi a ragionare. Se quella somma entra nel capitale del mutuo, su di essa maturano interessi per tutta la durata del finanziamento: alla fine la polizza ti sarà costata più del suo prezzo di partenza. Prima di accettarla, guarda di quanto incide sulla rata. Con il calcolatore della rata del mutuo puoi simulare la rata con e senza il premio dentro, e la guida al calcolo della rata spiega quali voci la compongono.

Cosa succede alla polizza se estingui o surroghi il mutuo

I mutui spesso non arrivano alla scadenza naturale: si estinguono in anticipo, oppure si spostano su un’altra banca con la surroga. E la polizza incendio e scoppio segue regole che è meglio conoscere prima, non dopo.

Se chiudi il mutuo in anticipo e avevi pagato un premio unico, hai diritto alla restituzione della parte di premio non goduta — la quota relativa agli anni di copertura che non userai più. Lo prevede il decreto legge 179 del 2012. La compagnia o la banca dovrebbero attivarsi anche senza una tua richiesta esplicita; se non lo fanno, sollecitali per iscritto e, in caso di silenzio, puoi rivolgerti all’Arbitro Bancario Finanziario.

Con la surroga la polizza non si butta. Hai due possibilità: trasferire il vincolo a favore della nuova banca, mantenendo la copertura che già hai, oppure stipularne una diversa. Quasi tutti gli istituti accettano la polizza incendio già attiva, purché abbia le caratteristiche che richiedono. È anche uno dei motivi per cui una copertura annuale e «portabile» lascia più margine di manovra di un premio unico cucito su misura di un singolo mutuo. Se stai pensando di chiudere prima il finanziamento, la guida all’estinzione anticipata del mutuo mette in fila convenienza e costi.

Come muoverti, in pratica

I passaggi che contano davvero, in ordine:

1. metti in conto la polizza incendio e scoppio fin dall’inizio: è la sola assicurazione casa che la banca ti chiederà sempre;
2. tratta la polizza vita e le CPI come scelte separate e facoltative — valutale per il loro valore, non perché «vanno fatte con il mutuo»;
3. controlla che il capitale assicurato segua il valore di ricostruzione del fabbricato, non l’importo del mutuo;
4. chiedi i requisiti per iscritto e confronta almeno un paio di preventivi esterni: è un tuo diritto e di solito ripaga;
5. dove puoi, preferisci il premio annuo al premio unico finanziato.

Un ultimo conto utile prima di firmare: se la banca ti propone di finanziare il premio dentro il mutuo, simula la rata con e senza quella somma. Vedere la differenza nero su bianco è il modo più rapido per decidere con la testa, e non con la fretta dello sportello.