Perizia banca mutuo: cosa controlla il perito e cosa succede se il valore è basso

La perizia che la banca chiede prima di erogare il mutuo serve a una cosa precisa: capire quanto vale davvero l’immobile su cui sta per iscrivere l’ipoteca e quanto potrebbe ricavarne in caso di vendita forzata. Non è un cavillo burocratico. È il numero che decide quanto la banca è disposta a prestare, a che condizioni e, in alcuni casi, se erogare o meno.

Il punto da chiarire subito è chi lavora per chi. Il perito lo sceglie sempre la banca da un proprio elenco. Lo paghi tu, in quanto richiedente, ma il suo committente — quello a cui consegna la relazione — è l’ufficio crediti.

Chi è il perito e perché lo sceglie la banca

Il perito è un tecnico abilitato — geometra, architetto, ingegnere — iscritto al rispettivo albo. Le banche italiane si appoggiano a elenchi interni di professionisti accreditati o a società di valutazione convenzionate. La scelta non passa mai dal richiedente: serve a garantire l’indipendenza fra chi compra, chi vende e chi finanzia.

A presidio di questa indipendenza l’articolo 120-duodecies del Testo Unico Bancario (D.lgs. 385/1993, titolo VI-bis introdotto dal D.lgs. 72/2016 in recepimento della Mortgage Credit Directive) impone alle banche di applicare standard affidabili nella valutazione degli immobili a garanzia dei mutui ai consumatori. Lo standard operativo concreto sono le Linee Guida ABI per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie, che recepiscono lo standard europeo EVS di TEGoVA e fissano metodo, struttura della relazione e contenuti minimi.

Tradotto: il perito non lavora per te. Anche se la parcella la paghi tu.

Cosa controlla davvero durante il sopralluogo

Il sopralluogo dura in genere fra un’ora e un’ora e mezza. Non è un’occhiata informale: il perito confronta lo stato di fatto con i documenti depositati al catasto e in Comune, e su quel confronto si gioca la relazione. I punti su cui si concentra sono cinque.

• Conformità urbanistica ed edilizia. Esiste un titolo edilizio valido — licenza, concessione, permesso di costruire, SCIA, CILA — coerente con quello che c’è davvero sul posto? Un soppalco non dichiarato, una veranda chiusa, un cambio di destinazione d’uso saltano fuori qui.
• Conformità catastale. La planimetria depositata al catasto deve combaciare con la disposizione interna reale. Un muro abbattuto e non aggiornato è un problema concreto, non un dettaglio.
• Stato manutentivo. Età dell’immobile, condizioni degli impianti, infissi, copertura, presenza di umidità, classe energetica dichiarata nell’APE.
• Caratteristiche fisiche. Superficie commerciale calcolata secondo lo standard, esposizione, piano, accessori (cantina, box auto, terrazzi), eventuali vincoli.
• Mercato della zona. Comparabili di vendita degli ultimi dodici-ventiquattro mesi, andamento dei prezzi, attrattività del quartiere.

Da questi cinque blocchi escono due numeri. Il valore di mercato è quello che l’immobile prenderebbe oggi vendendolo in modo ordinato, senza fretta. Il valore cauzionale è la stima prudenziale che la banca usa come riferimento per calcolare quanto prestare: tiene conto di quanto l’immobile reggerebbe nel tempo e in condizioni di mercato meno favorevoli. Quasi sempre è più basso del valore di mercato, perché la banca ragiona sul peggio.

Quanto costa e chi la paga

Il costo della perizia viene inserito dalla banca fra le spese di istruttoria del mutuo. La cifra dipende dall’istituto e dal tipo di immobile, ma in genere si muove fra poche centinaia di euro per un appartamento standard e qualche centinaio in più per immobili complessi: ville, immobili commerciali, terreni edificabili, cooperative. La voce è dettagliata nel PIES (Prospetto Informativo Europeo Standardizzato), il modulo che la banca è obbligata a consegnare al consumatore prima della firma per i mutui ipotecari, in base all’articolo 120-novies del TUB.

Paga sempre il richiedente del mutuo. Anche se la perizia si chiude con esito negativo — il valore è troppo basso e la banca rifiuta l’erogazione o riduce l’importo finanziabile — la spesa non viene rimborsata, perché il lavoro è stato fatto comunque.

Quanto tempo ci vuole

Dall’incarico al perito alla consegna della relazione passano in genere fra sette e quindici giorni lavorativi. Sui mercati immobiliari particolarmente attivi, in agosto, o su immobili con documentazione complessa il tempo può allungarsi. Questo blocco rientra nei tempi standard di istruttoria del mutuo: chi vuole capire cosa succede dopo che la perizia rientra in banca può leggere come funziona la delibera del mutuo.

Esempio di perizia per la banca: come è fatto il documento

Una relazione di valutazione costruita secondo le Linee Guida ABI occupa una ventina di pagine ed è organizzata in blocchi fissi. Sapere come è fatta serve perché — pur non essendo il destinatario diretto — il richiedente può chiederne copia alla banca e leggerla. Le sezioni standard sono nove.

1. Dati identificativi. Richiedente del mutuo, banca committente, finalità (valutazione a garanzia ipotecaria), data dell’incarico e del sopralluogo, nome e iscrizione professionale del perito.
2. Identificazione dell’immobile. Indirizzo, dati catastali (foglio, particella, subalterno), titoli di provenienza, vincoli urbanistici eventuali.
3. Descrizione. Tipologia, anno di costruzione, superficie commerciale, distribuzione interna, dotazioni, classe energetica e APE allegato.
4. Documentazione esaminata. Visure catastali, planimetrie, atto di provenienza, agibilità, certificazione APE, titoli edilizi.
5. Verifica di conformità urbanistica, edilizia e catastale. Esito puntuale, con elenco delle eventuali difformità rilevate e relativa rilevanza.
6. Analisi del mercato locale. Andamento dei prezzi nella zona di riferimento, segmento di mercato, almeno tre comparabili recenti scelti fra immobili simili per tipologia, superficie e stato.
7. Metodo di stima. Quasi sempre il metodo comparativo (Market Comparison Approach). Per immobili a reddito può comparire anche il metodo reddituale; per terreni o casi atipici, il metodo del costo o quello finanziario.
8. Valore di mercato e valore cauzionale. Importi in cifre, con la motivazione del peso assegnato a ciascun fattore (stato manutentivo, esposizione, dotazioni, comparabili usati).
9. Allegati fotografici. Esterno dell’edificio, vista, interni, finiture, eventuali criticità documentate (umidità, lesioni, segni di degrado).

Una perizia che si limita a riportare due numeri senza esplicitare comparabili e metodo è una perizia debole. Per la banca è poco difendibile sul piano della vigilanza, per il richiedente è inutile come strumento di confronto in caso di valore basso.

Cosa succede se il valore peritale è più basso del prezzo

È lo scenario che spaventa di più, e capita più spesso di quanto si pensi nelle zone con prezzi in rialzo rapido o quando il venditore ha fissato una cifra ottimistica. La banca calcola il loan-to-value (LTV) — il rapporto fra mutuo richiesto e garanzia — sul valore peritale, non sul prezzo concordato in proposta. La differenza la mette tu di tasca, oppure si rinegozia col venditore, oppure salta l’operazione.

Esempio ipotetico, per fissare le idee. Prezzo concordato 250.000 euro, perizia 220.000 euro, mutuo richiesto all’80%. La banca non finanzia l’80% di 250.000 (cioè 200.000), ma l’80% di 220.000: 176.000 euro. I 24.000 euro di differenza vanno trovati a parte, perché la banca non li mette. Lo stesso conto, a parità di LTV target, si ribalta su qualunque importo.

A questo bivio le opzioni concrete sono tre.

• Aumentare l’anticipo. Se hai liquidità o puoi recuperarla (un regalo familiare, la vendita di un altro bene, l’apertura di un secondo finanziamento), copri tu il delta.
• Trattare al ribasso col venditore. Una perizia bassa è un argomento forte: il prossimo compratore avrà esattamente lo stesso problema con la sua banca. Spesso si trova un compromesso al ribasso, soprattutto se il preliminare conteneva la clausola sospensiva legata alla concessione del mutuo.
• Chiedere una seconda perizia. Si paga di nuovo e l’esito non è garantito. Ha senso solo se ci sono elementi oggettivi da contestare nella prima.

Prima di scegliere, conviene rifare i conti sulla rata effettivamente sostenibile con il nuovo importo finanziabile. Si parte dal calcolatore rata mutuo, simulando l’importo coperto dalla banca e quello che dovresti aggiungere tu.

Si può contestare una perizia bassa?

Sì, ma su basi tecniche. Una contestazione che dice “il prezzo di mercato è più alto” non porta da nessuna parte: il perito ha applicato un metodo, e va attaccato il metodo, non l’esito. La contestazione che funziona è scritta da un perito di parte e tocca punti precisi.

• Comparabili usati non davvero simili: piano, esposizione, stato di manutenzione diversi da quelli dell’immobile in valutazione.
• Superficie commerciale calcolata male, con i coefficienti sbagliati su balconi, terrazzi, cantine o pertinenze esterne.
• Dati di mercato datati o riferiti a un perimetro troppo ampio.
• Mancata considerazione di pregi rilevanti: vista, doppia esposizione, classe energetica alta, ristrutturazione recente con titoli edilizi in ordine.

La banca non è obbligata ad accogliere la contestazione. Se però l’analisi del perito di parte è solida, l’istituto può chiedere al proprio perito un’integrazione, ricalcolare il valore o, raramente, accettare la seconda valutazione. Non è una scorciatoia: è un percorso che richiede tempo (due-tre settimane in più), spesa supplementare e un tecnico vero, non un favore.

Documenti da preparare prima del sopralluogo

Il perito arriva, suona, fa il giro, scatta fotografie, prende misure. Per evitare richieste successive che allungano i tempi, conviene avere già pronti i documenti chiave.

• Visura e planimetria catastale aggiornate.
• Atto di provenienza (rogito) o copia del preliminare di compravendita.
• Titoli edilizi: licenza, concessione, permesso di costruire, SCIA, CILA, abitabilità o agibilità.
• APE in corso di validità.
• Regolamento di condominio, se l’immobile è in condominio.
• Eventuali pratiche di sanatoria o condono già concluse.

Manca qualcosa? Va recuperato prima, non dopo. Una perizia incompleta per documentazione assente non si chiude: viene messa in sospeso e si ripresenta solo quando arrivano le carte mancanti. Significa settimane perse sui tempi di delibera, e in qualche caso un proprietario venditore che si stanca.

Perizia bancaria e perizia di parte: non sono la stessa cosa

Sono due strumenti diversi, con finalità diverse, e capita spesso che si confondano.

La perizia bancaria la commissiona la banca per stabilire il valore cauzionale a garanzia dell’ipoteca. Risponde a uno standard tecnico stretto (Linee Guida ABI, EVS) e segue una struttura fissa. Il destinatario reale è l’ufficio crediti dell’istituto. Tu la paghi ma non la decidi.

La perizia di parte la commissiona privatamente l’acquirente — o il venditore — a un proprio tecnico di fiducia, in genere prima della trattativa o per supportare una contestazione. Serve a orientare il prezzo nel negoziato, non a iscrivere ipoteche. Costa meno (di solito un centinaio di euro su un appartamento residenziale) e la firma chi vuoi tu.

Le due cose convivono e non si escludono. Anzi, su immobili sopra i duecentomila euro o in trattative complicate, una perizia di parte fatta prima della proposta evita la sorpresa amara di una perizia bancaria sotto le aspettative. Sui costi accessori più ampi del mutuo, dal notaio alla provvigione, c’è la guida sui costi notarili del mutuo.

Quando conviene un broker per evitare brutte sorprese

Se l’immobile è a metà fra “facile” e “complicato” — ristrutturato senza titoli formali aggiornati, in una zona con prezzi anomali, in cooperativa, in un piccolo condominio senza amministratore — vale la pena valutare un broker mutuo. Un broker sa quali banche sono più rigide sui valori cauzionali per quel tipo di immobile e indirizza l’istruttoria verso l’istituto che ha più probabilità di chiudere senza inciampi. Per un mutuo lineare su un appartamento standard non serve, ma quando la perizia è la variabile più incerta diventa un risparmio reale di settimane.

FAQ rapide

La perizia è sempre obbligatoria?

Sì, su qualunque mutuo ipotecario. Non si erogano mutui ipotecari senza una valutazione formale dell’immobile dato in garanzia, perché senza valore cauzionale la banca non ha un riferimento prudenziale su cui dimensionare il finanziamento.

Devo essere presente al sopralluogo?

Quasi sempre sì, perché il perito deve poter entrare. Se l’immobile è ancora occupato dal venditore, basta che ci sia lui o un suo delegato. Concorda l’appuntamento direttamente col perito, non con la banca.

Posso scegliere io il perito?

No. Lo sceglie la banca dal proprio elenco di professionisti accreditati, proprio per garantirne l’indipendenza dal richiedente e dal venditore.

Vale la pena fare una perizia di parte prima della proposta?

Su immobili sopra i duecentomila euro o in trattative complicate, conviene. Il costo è una frazione del rischio di scoprire un valore cauzionale basso quando l’istruttoria è già partita.

La perizia entra nel TAEG?

Sì: la voce è inserita fra le spese accessorie del mutuo e rientra nel calcolo del TAEG riportato nel PIES. Vale la pena leggerla prima della firma e confrontarla fra le offerte di banche diverse.