Accollo del mutuo: cos’è, come funziona e quando conviene davvero

L’accollo del mutuo è il modo legalmente più semplice per “ereditare” il finanziamento di qualcun altro: chi compra casa si prende sulle spalle il mutuo già acceso da chi vende. Niente nuova istruttoria, niente nuovo notaio per il finanziamento, niente perizia da capo. Almeno sulla carta, perché poi la banca ha sempre l’ultima parola — e qui le cose si complicano.

In questa guida vai dritto a quello che cambia davvero: la differenza fra accollo cumulativo e liberatorio (è lì che si gioca tutto), cosa serve per farlo, quando la banca può dire di no e quando puoi farne a meno, cosa succede al mutuo cointestato dopo una separazione o un’eredità, e i numeri concreti per capire se conviene rispetto a un mutuo nuovo o a una surroga.

Cos’è l’accollo del mutuo, in pratica

Tecnicamente l’accollo è il contratto disciplinato dall’articolo 1273 del Codice Civile: un terzo si impegna a pagare il debito altrui verso il creditore. Tradotto sul mutuo: tu compri casa, c’è già un mutuo addosso, anziché chiedere un finanziamento nuovo subentri nel mutuo che il venditore ha già con la sua banca. Le rate residue diventano tue, alle stesse condizioni economiche (tasso, durata residua, capitale residuo) che il venditore aveva firmato anni prima.

Funziona meglio in un caso ben preciso: quando le condizioni del mutuo “vecchio” sono migliori di quelle che troveresti oggi sul mercato. Tipico esempio del dopo-Covid: chi aveva acceso un fisso negli anni in cui i tassi BCE erano a zero si ritrovava poco dopo, nella fase di rialzo del costo del denaro, con un mutuo molto più conveniente di qualunque proposta nuova in circolazione — e chi comprava casa da lui poteva ereditarlo invece di firmare un mutuo nuovo a tassi più alti.

L’accollo si fa contestualmente al rogito davanti al notaio: la clausola di accollo entra nell’atto di compravendita. Non è una scrittura privata fra venditore e acquirente — qui c’è di mezzo la banca, c’è l’ipoteca sull’immobile, e serve un atto pubblico per spostare il debito da una persona all’altra senza estinguere l’ipoteca.

Accollo cumulativo o liberatorio? La differenza pesa più di tutto

È la domanda da farsi per prima, perché cambia totalmente chi resta esposto al debito se le cose vanno male.

L’accollo cumulativo è la regola generale dell’art. 1273 del Codice Civile: il nuovo debitore — chi compra — si aggiunge al vecchio. Se l’acquirente smette di pagare le rate, la banca può rivalersi sia su di lui sia sul venditore. Il venditore resta obbligato in solido fino all’ultima rata. Per il notaio è la forma “di default”, quella che si applica se nell’atto non si specifica nulla di diverso.

L’accollo liberatorio invece libera completamente il venditore: l’unico debitore diventa l’acquirente, il vecchio mutuatario esce di scena. Ma — ed è il punto — perché ci sia liberazione serve la dichiarazione espressa della banca. Sempre l’art. 1273, secondo comma: “la liberazione del debitore originario […] non si verifica se non quando ciò costituisca espressa dichiarazione del creditore”.

Tradotto in italiano da banca: senza il sì scritto dell’istituto, il venditore resta agganciato al mutuo anche dopo aver venduto la casa. Per anni. È il dettaglio che molti scoprono troppo tardi, quando in centrale rischi continuano a vedersi un finanziamento a proprio nome anche per un immobile che non è più loro.

Se sei il venditore, l’accollo che ti interessa è solo quello liberatorio. Se la banca non lo concede, hai due strade: o l’acquirente accende un mutuo nuovo (con cui estingue il tuo), oppure devi accettare di restare garante de facto per i prossimi 10-20 anni. La prima è quasi sempre la scelta sana.

Si può fare l’accollo senza il consenso della banca?

Sì, ma con un asterisco grosso.

L’accollo “interno” o “semplice” fra venditore e acquirente è giuridicamente valido senza il consenso della banca: i due si accordano, l’acquirente promette al venditore di pagare le rate, fine. Il creditore — la banca — non c’entra. Questo è quello che capita più spesso negli accolli “fai-da-te” nascosti dentro le compravendite: il rogito riporta una clausola di accollo, ma la banca non viene formalmente coinvolta.

Il problema è che per la banca quell’accollo non esiste. Le rate continuano a essere intestate al venditore, gli addebiti vanno sul suo conto (o su un conto che l’acquirente gli alimenta), e in caso di problemi è il venditore che la banca chiama. Se l’acquirente smette di pagare, è il venditore a finire in Centrale Rischi.

L’accollo “esterno”, quello che conta davvero, richiede sempre il coinvolgimento della banca. E qui scatta una procedura che assomiglia a un’istruttoria nuova in formato compresso: la banca chiede all’acquirente buste paga, dichiarazioni dei redditi, situazione patrimoniale, eventuali altri finanziamenti in essere. In pratica fa una valutazione del merito creditizio del nuovo debitore. Se non la passa, l’accollo liberatorio non glielo concede.

Tempi medi che si vedono nella pratica: due-quattro settimane fra la richiesta e la risposta della banca, simili a una delibera di mutuo ordinaria. Non sperare di chiudere tutto in dieci giorni: pianifica il rogito tenendo conto di quei tempi.

Cosa serve davvero per fare un accollo

I documenti che la banca chiede all’acquirente sono praticamente gli stessi di una richiesta di mutuo nuova. La differenza è che l’immobile è già periziato e ipotecato, quindi quella parte salta. Servono:

• Documento d’identità e codice fiscale di chi si accolla il mutuo (e dell’eventuale coniuge in comunione dei beni).
• Ultime due o tre buste paga, oppure le ultime due dichiarazioni dei redditi se sei libero professionista.
• Modello CU dell’ultimo anno.
• Estratti conto degli ultimi tre-sei mesi.
• Dichiarazione di altri finanziamenti in corso (prestiti personali, leasing, fideiussioni).
• Compromesso o proposta d’acquisto firmata, dove compaia la clausola di accollo.
• Atto di provenienza dell’immobile e copia del mutuo originario, di solito li gira il venditore.

Il venditore, dal canto suo, deve farsi rilasciare dalla banca un conteggio del debito residuo alla data prevista del rogito. È il documento che fissa l’importo esatto su cui si chiuderà l’accollo: capitale residuo, interessi maturati, eventuali rate scadute. Senza quel conteggio fresco di giornata il notaio non chiude.

Quanto costa fare un accollo di mutuo

La domanda secca è: “Risparmio davvero rispetto a un mutuo nuovo?”. Risposta sincera: in parte sì, ma non quanto si pensa.

Quello che si risparmia nell’accollo:

• Imposta sostitutiva sul mutuo (0,25% sull’importo per la prima casa, 2% sulle altre, secondo gli artt. 17-18 del D.P.R. 601/1973): non si paga perché non si apre un mutuo nuovo, si subentra in uno esistente.
• Spese di istruttoria mutuo della banca: di solito non si pagano integralmente, ma c’è quasi sempre una “commissione di accollo” simbolica (qualche centinaio di euro, varia da banca a banca).
• Perizia dell’immobile: già fatta a suo tempo, non si rifà.
• Notaio per l’atto di mutuo: si fa un unico atto, l’accollo entra nel rogito di compravendita. Meno parcelle separate.

Quello che resta da pagare comunque:

• Notaio per il rogito di compravendita, con la clausola di accollo che alza un pochino la parcella (atto più complesso da redigere).
• Imposte d’acquisto della casa (registro o IVA, ipotecaria e catastale) — quelle non c’entrano col mutuo, le paghi sempre.
• Eventuale commissione di accollo richiesta dalla banca.
• Eventuale rinegoziazione delle condizioni (più sotto).

Per farti un’idea precisa dei costi notarili in una compravendita con mutuo, il riferimento utile è la guida ai costi del notaio sul mutuo aggiornata al 2026. Sull’accollo la parcella è generalmente più contenuta rispetto a un acquisto con mutuo nuovo, ma “più contenuta” non significa zero.

Esempio ipotetico, perché ogni studio notarile ha la sua tariffa: su una compravendita prima casa da 200.000 euro con accollo di un mutuo di 120.000 euro residui, l’atto unico (compravendita + accollo) costa meno della somma di un rogito di compravendita e un atto di mutuo separati, ma il delta è dell’ordine del migliaio di euro, non dieci. Numeri da farsi fare per iscritto dal notaio prima di firmare qualsiasi cosa.

Si possono cambiare le condizioni quando ci si accolla un mutuo?

Sì, e qui sta uno dei dettagli che si trascurano spesso.

La banca, davanti a un cambio di debitore, ha il diritto di rivedere alcune condizioni. In pratica può: ritoccare il tasso (di solito al rialzo, perché lo spread fissato anni prima magari non è più sostenibile per la banca), richiedere lo stipulamento di una polizza incendio e scoppio aggiornata, chiedere garanzie aggiuntive se il merito creditizio dell’acquirente non è brillante.

Significa che il “subentro a parità di condizioni” è un punto di partenza nella trattativa, non un diritto granitico. Prima di firmare la proposta d’acquisto con clausola di accollo, fatti scrivere dalla banca — su carta intestata, non a voce — quali sono le condizioni che applicherà al nuovo debitore. Tasso, durata residua, eventuale variazione dello spread, costi accessori.

Se le condizioni che ti vengono proposte si avvicinano a quelle di un mutuo nuovo, l’accollo perde gran parte del suo senso. A quel punto vale la pena confrontare con una proposta di mutuo da zero (anche su altre banche) o con una surroga ad altro istituto appena chiusa la compravendita. Quasi sempre, davanti ai conti precisi, una delle due alternative spunta una rata mensile più bassa.

Accollo del mutuo cointestato: cosa cambia con due intestatari

I casi pratici più frequenti sono tre, e ognuno ha la sua complicazione.

Separazione o divorzio. La coppia ha comprato casa insieme, mutuo cointestato. Si separano, uno dei due resta nell’immobile e si accolla la quota dell’altro. Tecnicamente è un “accollo della quota di debito” del coniuge uscente. Anche qui il discorso cumulativo/liberatorio è centrale: senza liberatoria firmata dalla banca, chi esce dalla casa resta comunque obbligato sul mutuo. Significa che se chi resta smette di pagare, il vecchio coniuge si vede arrivare la richiesta della banca anche dopo dieci anni dalla separazione. È la situazione classica in cui poi nascono le controversie.

Il consiglio pratico: nei verbali di separazione consensuale, fissare l’obbligo di accollo liberatorio e — se la banca non lo concede — l’obbligo per chi resta in casa di estinguere il mutuo in essere con un nuovo finanziamento intestato solo a sé. Senza una di queste due cose scritta nero su bianco, una separazione “pulita” non lo è mai.

Eredità. Il genitore proprietario muore con un mutuo in corso. Gli eredi che accettano l’eredità subentrano nel mutuo per legge: è un accollo automatico, derivante dalla successione. Tassi, durata, condizioni restano quelli pattuiti dal defunto. Se nel mutuo c’era una polizza assicurativa sulla vita del mutuatario (la cosiddetta TCM mutuo), la polizza copre tipicamente il capitale residuo e gli eredi non subentrano: l’assicurazione paga il debito e l’ipoteca si estingue. Vale la pena controllare il contratto del defunto prima di firmare l’accettazione di eredità.

Cointestato con un familiare non coniuge (genitore-figlio, fratelli). Spesso si scioglie la cointestazione facendo accollare l’intero mutuo a uno solo. Anche qui: senza liberatoria della banca, l’altro resta esposto. Le banche italiane su questi casi sono mediamente più rigide che sulle separazioni, perché la motivazione “famigliare” non basta a giustificare la liberazione dell’altro debitore.

Quando conviene l’accollo e quando è meglio fare diversamente

Una decisione che va presa con i numeri davanti, non a sensazione.

L’accollo conviene quando si verificano insieme almeno due di queste condizioni:

• Il tasso del mutuo “vecchio” è significativamente più basso di quello che troveresti oggi sul mercato (tipicamente uno-due punti percentuali in meno).
• La durata residua è ancora lunga abbastanza da rendere il vantaggio di tasso sostanzioso (orientativamente 15-20 anni o più).
• La banca conferma il subentro a condizioni invariate, senza ritocchi sostanziali.
• Il merito creditizio dell’acquirente è solido, così l’accollo liberatorio passa.

L’accollo invece non conviene — e meglio chiudere il mutuo vecchio + aprirne uno nuovo — quando:

• La differenza di tasso fra “vecchio” e “nuovo” è minima, sotto al mezzo punto.
• La durata residua è breve (sotto i 10 anni) e quindi il risparmio cumulato è poco.
• La banca pretende di rivedere le condizioni al rialzo o di aggiungere garanzie.
• La banca rifiuta l’accollo liberatorio: a quel punto il venditore non vuole restare esposto e la trattativa salta comunque.

Per fare i calcoli del caso concreto, prendi il capitale residuo del mutuo da accollare, la sua durata e il suo tasso, mettili nel calcolatore di rata mutuo e confronta il risultato con la simulazione di un mutuo nuovo per lo stesso capitale. La differenza fra le due rate, moltiplicata per gli anni residui, è il risparmio lordo dell’accollo. Da lì togli i costi accessori (commissioni di accollo, eventuale ritocco di tasso richiesto dalla banca) e ottieni il vantaggio netto. Se è inferiore a un paio di migliaia di euro su 15-20 anni, l’accollo non vale la fatica.

Detrazione degli interessi e accollo: chi può portarli in 730

Il dubbio classico: dopo l’accollo, chi si detrae il 19% degli interessi passivi sulla prima casa previsti dall’articolo 15, comma 1, lettera b) del TUIR?

La risposta breve: chi è effettivamente intestatario del mutuo e proprietario dell’immobile destinato ad abitazione principale, a partire dalla data dell’accollo. Quindi: dopo il rogito di accollo, gli interessi maturati sulle rate pagate dall’acquirente li può portare in detrazione l’acquirente (entro il tetto di 4.000 euro di interessi all’anno per il mutuo prima casa, sempre da art. 15 TUIR). Le rate pagate prima del rogito dal venditore restano nella dichiarazione del venditore.

La condizione perché l’acquirente possa beneficiare della detrazione è che il mutuo continui a essere garantito da ipoteca sull’immobile destinato ad abitazione principale del nuovo debitore — quindi che ci viva entro un anno dall’acquisto, come prevede la disciplina ordinaria della detrazione. Per i dettagli sui requisiti vale sempre la circolare dell’Agenzia delle Entrate di riferimento per le detrazioni 730 dell’anno in corso, che è la fonte da consultare prima di compilare la dichiarazione.

Cosa rischi se ti accolli un mutuo senza fare attenzione

Tre situazioni che ho visto ripetersi e che vale la pena tenere a mente.

Subentrare in un mutuo già in difficoltà. Il venditore vende anche perché non ce la fa più con le rate, magari ha già un paio di insoluti. Se ti accolli quel mutuo “così com’è”, ti porti dietro anche eventuali ritardi di pagamento e — se la banca aveva attivato procedure — perfino quelle. Verifica sempre, con un estratto conto del mutuo richiesto al venditore alla data del compromesso, che le rate siano tutte regolarmente pagate. Senza eccezioni.

Non controllare il tasso effettivo. Il venditore ti racconta “ho un fisso all’1,5%”, tu firmi senza chiedere il contratto. Dopo il rogito scopri che era un misto, o un variabile con cap, o un fisso che diventa variabile dopo i primi anni. Pretendi sempre di leggere il piano di ammortamento aggiornato e il prospetto informativo del mutuo prima della proposta d’acquisto vincolata.

Trascurare l’eventuale penale di estinzione. Se l’idea è accollarsi il mutuo per poi estinguerlo subito con un finanziamento più conveniente, attenzione: sulle prime case la penale di estinzione anticipata è stata abolita nel 2007, ma su mutui per seconde case o sui mutui d’azienda è ancora valida e può pesare. Riferimento per il regime “prima casa” è il post di approfondimento sulla penale di estinzione del mutuo prima casa con i riferimenti normativi.

Le tre cose da chiedere alla banca prima di accettare

Riducendo all’osso, prima di firmare qualsiasi proposta d’acquisto con clausola di accollo, vanno fissate per iscritto queste tre cose con la banca del venditore:

1. Concede l’accollo liberatorio, sì o no? In caso di “no”, trattare un mutuo nuovo con cui chiudere il vecchio.
2. Quali sono le condizioni esatte applicate al nuovo debitore? Tasso, spread, durata residua, eventuali costi.
3. Quali sono le commissioni di accollo? Quanto costa l’operazione lato banca, con un preventivo scritto.

Se la banca non risponde in modo chiaro su uno di questi tre punti, l’accollo va avanti zoppo. Un buon mediatore creditizio o un notaio esperto di compravendite con accollo riescono di solito a sbloccare il dialogo nel giro di una settimana. Procedere “alla cieca” con la sola promessa verbale del funzionario allo sportello è il modo migliore per ritrovarsi sorprese sgradite al rogito.

Domande frequenti veloci

Si può fare l’accollo di un mutuo agevolato (under 36, Consap, prima casa giovani)? In linea generale sì, ma le agevolazioni restano legate al mutuatario originario: il subentrante difficilmente “eredita” la garanzia statale o il regime fiscale di favore. Va verificato caso per caso col gestore della pratica.

Il venditore può chiedere un compenso per cedere un mutuo a tasso vantaggioso? Non esiste un divieto, ma di fatto il “valore” del tasso vantaggioso si riflette già nel prezzo della casa. Pagare un sovrapprezzo “per il mutuo” oltre al prezzo dell’immobile è poco trasparente e fiscalmente discutibile.

Cosa succede se la banca non risponde alla richiesta di accollo prima della data fissata per il rogito? Si rinvia il rogito. Mai chiudere una compravendita con accollo “in sospeso”: senza l’ok formale della banca, il venditore resta debitore principale del mutuo anche con la casa già passata di mano.

Si può fare l’accollo se il venditore ha più mutui sull’immobile? Solo se ci si accolla tutte le posizioni, oppure se quelle che non si vogliono accollare vengono estinte prima del rogito. Non si compra una casa portandosi a casa solo “uno dei due mutui”: l’ipoteca sull’immobile non si divide a piacere.

Cosa succede all’ipoteca dopo l’accollo? Resta esattamente dov’era, sull’immobile e a favore della banca. Cambia solo il debitore, non la garanzia reale. L’ipoteca si cancella soltanto quando il mutuo viene estinto del tutto, alla scadenza naturale o per estinzione anticipata. Fino ad allora la casa nuova ce l’ha sopra, anche se il mutuo è ormai tuo da anni.

Per chiudere: l’accollo del mutuo non è uno strumento “magico” per saltare la trafila bancaria. È un’opzione che ha senso in condizioni precise — tasso vecchio nettamente migliore, durata residua lunga, banca che lo concede liberatorio — e che richiede esattamente la stessa attenzione di un mutuo nuovo. Il momento giusto per farsi i conti precisi è prima della proposta d’acquisto, non al tavolo del notaio.