Nel 2024 ho aperto la cartelletta dei preventivi mutuo che mi ero portato a casa da quattro banche diverse. Stesso importo, stessa durata, stesso profilo. Lo spread variava da 0,65 a 1,40. Non è poco: su 200 mila euro a 25 anni, sono circa 28 euro al mese. Otto mila e quattrocento euro nell’arco del piano di ammortamento. Eppure le banche, quando glielo facevo notare, rispondevano tutte con la stessa frase: “lo spread dipende dal profilo”. Vero. Ma soltanto in parte.
Ecco quello che ho capito leggendo i SECCI uno per uno e parlando con due ex-funzionari di filiale. Lo spread non è un numero stabilito dal mercato: è il margine commerciale della banca sul tuo mutuo, e si negozia.
Cos’è davvero lo spread (in due righe)
Quando firmi un mutuo a tasso variabile, il TAN che paghi è composto da due pezzi: l’Euribor (l’indice di riferimento, che la banca prende dal mercato interbancario) più lo spread. Lo spread è il guadagno della banca, ed è l’unica voce su cui si può negoziare. L’Euribor non lo decide nessuno in filiale: lo decide il mercato.
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Sui mutui a tasso fisso il discorso è simile, ma l’indice di riferimento è l’IRS (Interest Rate Swap) della durata del mutuo. Anche lì c’è uno spread sopra. Anche lì si tratta.
Dove leggere lo spread (e perché il SECCI è il vero documento)
Il SECCI — Standard European Consumer Credit Information — è il prospetto informativo standardizzato che la banca deve consegnare PRIMA di farti firmare. Per il mutuo casa esiste l’equivalente PIES (Prospetto Informativo Europeo Standardizzato), introdotto con la direttiva 2014/17/UE recepita in Italia con il D.Lgs. 72/2016.
Nel PIES trovi quattro voci che vanno guardate con la lente:
- TAN: tasso annuo nominale, è la somma Euribor + spread (per il variabile) o IRS + spread (per il fisso).
- TAEG / ISC: tasso annuo effettivo globale. Include tutto: spread, spese istruttoria, perizia, incasso rata, polizze obbligatorie. È il numero che ti dice quanto paghi davvero.
- Spread esplicito: lo trovi nella sezione “tasso debitore” o “componenti del costo”. A volte è scritto come “0,80% sopra Euribor 3M”. A volte è nascosto dentro una formula tipo “TAN = Euribor 3M + 0,80%”.
- Floor clause: la clausola che blocca l’Euribor a zero (o talvolta a un valore positivo, attenzione) se va in territorio negativo. Se la trovi a 1%, significa che anche con Euribor a -0,5% pagherai TAN = spread + 1%. Quasi tutte le banche italiane oggi hanno floor a zero.
Aneddoto rapido: la prima banca da cui sono andato nel 2024 mi aveva mostrato solo il TAEG. “Tre virgola quaranta, vede?”. Ho insistito per vedere lo spread separato. Era 1,35. Nella stessa città, due chilometri più in là, un’altra banca mi ha proposto 0,75. Stesso identico profilo. La differenza era nella politica commerciale di filiale, non nel mio merito creditizio.
Perché due banche danno spread diversi sullo stesso profilo
Quando il funzionario ti dice “dipende dal profilo”, sta dicendo una mezza verità. Sì, ci sono fattori oggettivi che fanno alzare o abbassare lo spread. Ma una parte è puro margine commerciale negoziabile.
I fattori che davvero spostano lo spread:
| Fattore | Impatto tipico sullo spread | Perché |
|---|---|---|
| LTV (loan to value) sotto il 50% | −0,15 / −0,30 | Più garanzia per la banca, meno rischio |
| LTV sopra l’80% | +0,20 / +0,40 | Rischio default più alto in caso di crollo del valore casa |
| Conto corrente nella stessa banca | −0,10 / −0,20 | Cross-selling, fidelizzazione |
| Domiciliazione stipendio | −0,05 / −0,15 | Riduce rischio default, garantisce pagamento |
| Polizza incendio/scoppio della stessa banca | −0,05 / −0,10 | Ulteriore ricavo per la banca |
| Dipendente pubblico o tempo indeterminato >5 anni | −0,10 / −0,25 | Stabilità reddito certificata |
| Età sotto i 36 anni con fondo garanzia Consap | −0,20 / −0,50 | Rischio coperto dallo Stato fino all’80% |
Sommando questi sconti, una persona con buon profilo può ottenere riduzioni anche di 0,80 punti rispetto al “tasso di scaffale”. Ma — e qui sta il punto — questi sconti vanno chiesti, uno per uno. La banca non te li mette d’ufficio.
Quanto incide davvero lo spread sulla rata: i numeri
Prendiamo un mutuo di 180 mila euro a 25 anni, tasso variabile, Euribor 3M al 2,165% (valore di aprile 2026). Vediamo come cambia tutto al variare dello spread.
| Spread | TAN risultante | Rata mensile | Differenza vs spread 1,00 | Costo totale 25 anni |
|---|---|---|---|---|
| 0,65 | 2,815% | 838 € | −27 €/mese | 251.487 € |
| 0,85 | 3,015% | 855 € | −10 €/mese | 256.501 € |
| 1,00 | 3,165% | 865 € | 0 | 259.451 € |
| 1,20 | 3,365% | 880 € | +15 €/mese | 263.989 € |
| 1,40 | 3,565% | 895 € | +30 €/mese | 268.566 € |
Tra il miglior spread (0,65) e il peggiore (1,40) ci sono 17 mila euro nell’arco del piano. Per chi prende mutui sopra i 250 mila euro la forbice si allarga ancora: 50-60 euro al mese, 18 mila euro su 25 anni.
Vale la pena passare due settimane a sentire 4-5 banche? Sì.
I tre errori più comuni quando si valuta lo spread
Il primo: confrontare il TAEG senza guardare lo spread. Il TAEG include una serie di costi accessori (perizia, istruttoria, polizza obbligatoria, incasso rata). Due offerte con lo stesso TAEG possono avere spread molto diversi e quindi rate future molto diverse, perché solo lo spread resta fisso per tutta la vita del mutuo, mentre i costi una tantum si esauriscono.
Il secondo: accettare il primo spread senza chiedere riduzioni. Le banche hanno margini di manovra previsti dalle loro circolari interne. Il funzionario di filiale può scendere di 0,10-0,20 punti senza autorizzazioni; per scendere di più chiede al direttore. Chiedere non costa niente.
Il terzo: non leggere la clausola di indicizzazione. Alcune banche indicizzano il mutuo all’Euribor 3M, altre al 6M, altre alla media mensile. Sembra una sottigliezza ma in regimi di tassi crescenti la differenza è sensibile: l’Euribor 6M tende a essere 25-50 punti base sopra il 3M.
Come negoziare lo spread (in modo che funzioni davvero)
Tre cose che mi hanno funzionato e che ti riporto come le ho fatte io.
Prendi tre preventivi scritti e portali tutti e tre dalla quarta banca. “Vedete cosa mi offre Intesa, vedete cosa mi offre Unicredit, vedete cosa mi offre BPER. Io vi do la priorità se mi battete questi tre. Cosa potete fare?”. Funziona perché il funzionario vede che fai sul serio e che hai opzioni reali. Mai presentarsi senza preventivi: fai esattamente la figura del cliente che si accontenta.
Negozia lo spread separatamente dalle spese di istruttoria. Le banche tendono a spostarti l’attenzione sulle spese una tantum (che si esauriscono al primo anno) per non toccare lo spread (che ti pesa per 25 anni). Tu fai il contrario: chiedi prima lo sconto sullo spread, poi vedi le spese.
Domiciliazione stipendio + polizza incendio: usale come merce di scambio. Se la banca te le chiede per ottenere un buon spread, ok, ma fatti dare per iscritto la riduzione corrispondente. Se invece ti dice “lo spread è quello, la domiciliazione è obbligatoria comunque”, cambia banca.
Domande frequenti
Lo spread può cambiare durante la vita del mutuo?
No, una volta firmato resta quello fino alla scadenza o alla surroga. Cambia solo se passi formalmente a un altro contratto (surroga, estinzione e nuovo mutuo).
Lo spread sul mutuo fisso è uguale a quello sul variabile?
Tipicamente è simile o leggermente più basso sul fisso, ma cambia l’indice sottostante (IRS invece dell’Euribor). Il confronto va fatto sul TAN finale, non sullo spread isolato.
Esiste uno spread “medio” di mercato a cui fare riferimento?
Banca d’Italia pubblica trimestralmente le statistiche sui tassi medi praticati. Ad inizio 2026 lo spread medio applicato sui mutui retail si collocava intorno a 1,10-1,20. Sotto 0,90 sei in zona “molto buono”, sopra 1,50 stai pagando troppo.
Quanto pesa il fondo garanzia Consap sullo spread?
Sui mutui prima casa per under 36, l’accesso al fondo Consap fa scendere mediamente lo spread di 0,30-0,50 punti, perché lo Stato copre fino all’80% del rischio default. È uno dei vantaggi più sottovalutati. Se rientri nei requisiti, è quasi sempre la condizione che pesa di più.
Si può rinegoziare lo spread con la stessa banca dopo qualche anno?
In teoria sì, in pratica raramente. La leva vera è la surroga: minacciare credibilmente di passare a un’altra banca. Se hai un altro istituto pronto a prenderti il mutuo con spread migliore, la tua banca attuale spesso si allinea per non perderti.
In sintesi
Lo spread è il pezzo del mutuo su cui hai più potere e che pochi negoziano davvero. Su un mutuo medio sono 15-20 mila euro di differenza tra una trattativa fatta bene e una accettata di pancia. Vale tre pomeriggi della tua vita.
Quando hai i preventivi in mano, prima di firmare, prova a inserire i diversi spread in un simulatore di rata con spread variabile: vedere la rata che cambia mentre modifichi lo spread di 0,1 alla volta è il modo più veloce per capire quanto stai pagando in più — o in meno — rispetto al mercato.
Letture correlate sul mutuo
- Tasso fisso o variabile nel 2026: quale conviene con l’Euribor a 2,165% — se devi ancora decidere tra rata fissa e variabile.
- Ammortamento alla francese: come funziona davvero, spiegato passo-passo — per leggere davvero il piano di ammortamento allegato al contratto.
- Mutuo prima casa 2026 per under 36: agevolazioni, fondo Consap, errori da evitare — se hai meno di 36 anni e sei alla prima casa.
Lo spread è uno degli elementi che alza più la rata. Se vuoi mettere insieme tutti i pezzi e capire l’impatto reale dello spread sui 25-30 anni di ammortamento, leggi la nostra guida completa al calcolo della rata del mutuo.