Nel 2018 ho firmato il mio primo mutuo a tasso variabile. L’Euribor a 3 mesi era a -0,32%, lo spread che mi avevano offerto 0,75. La rata di partenza usciva sotto i 600 euro per 150 mila a 25 anni. Sembrava fantascienza. Cinque anni dopo, settembre 2023, la stessa rata era diventata 891 euro: ne avevo persi 290 al mese senza muovere un dito. Da lì in poi non ho più trattato il mutuo come una scommessa sul tasso, ma come una scelta su quanto sonno volevo perdere ogni notte.
Oggi siamo ad aprile 2026. L’Euribor 3M è a 2,165%, in calo costante dopo i picchi del 2023-2024. La domanda “fisso o variabile” è di nuovo viva, ma le risposte del 2018 non valgono più. Vediamo perché.
Cosa è cambiato davvero tra il 2024 e il 2026
Tre cose. La prima: la BCE ha tagliato i tassi per la sesta volta da giugno 2024, portando il tasso sui depositi al 2,00%. La seconda: l’Euribor 3M, che a ottobre 2023 era oltre il 4%, oggi galleggia poco sopra il 2,1%. La terza, meno raccontata: gli IRS a 20-25 anni — quelli su cui le banche calcolano il tasso fisso — sono scesi sotto al 2,9%. Significa che oggi si trovano mutui fissi al 3,2-3,6% TAEG, contro il 4,5-5% di due anni fa.
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Il risultato pratico è che la differenza tra rata fissa e rata variabile, in partenza, è la più stretta degli ultimi tre anni. Su 150 mila a 25 anni siamo nell’ordine di 30-50 euro di scarto al mese. È poco. E quando lo scarto è poco, il fisso ridiventa interessante.
Le tre domande che mi sono fatto prima di scegliere (e che ti farei oggi)
Quando sono andato in banca per il rifinanziamento, nel 2024, il consulente ha tirato fuori i grafici dell’Euribor forward. Bellissimi. Inutili. Nessuno sa dove sarà l’Euribor tra cinque anni. Ho buttato i grafici e mi sono fatto tre domande, in quest’ordine.
Quanto reggo se la rata sale del 30%? Non del 5, non del 10. Del 30. Perché tra 2022 e 2023 è successo, ed è la prima cosa che ho imparato a mie spese. Se la mia rata variabile di partenza è 700 euro e non riesco a pagarne 910 senza rinunciare a qualcosa che mi serve davvero, il variabile non fa per me. Punto.
Da quanti anni sono nello stesso lavoro? Più la mia situazione lavorativa è stabile, più posso permettermi di rischiare sul tasso. Se invece ho cambiato impiego due volte in cinque anni, o sono autonomo con redditi a singhiozzo, il fisso mi compra una variabile in meno da gestire.
La mia banca mi propone la conversione gratuita fisso-variabile? Alcuni contratti — non tutti, va letto nel SECCI — permettono di passare dal fisso al variabile (o viceversa) una volta nella vita del mutuo, senza costi. È un’opzione che vale oro, soprattutto se parto col fisso e l’Euribor crolla davvero a zero.
Il fisso oggi: numeri reali su un mutuo standard
Prendiamo un caso concreto: 160 mila euro di capitale, durata 25 anni, prima casa, lavoratore dipendente con LTV al 65%. È il profilo medio del mutuatario italiano secondo l’ultima rilevazione Banca d’Italia.
Le offerte fisse migliori che ho visto in giro ad aprile 2026 stanno tra il 3,15% e il 3,50% TAN. Considerando spese di istruttoria e perizia, il TAEG sale di un decimo abbondante. Su questi parametri la rata mensile esce così:
| TAN fisso | Rata mensile | Interessi totali (25 anni) | Costo totale |
|---|---|---|---|
| 3,15% | 768 € | 70.481 € | 230.481 € |
| 3,30% | 783 € | 74.940 € | 234.940 € |
| 3,50% | 801 € | 80.470 € | 240.470 € |
La formula è la solita ammortamento francese: R = C × i / (1 – (1+i)^-n), dove i è il tasso mensile (TAN annuo / 12) e n il numero totale di rate. Per il primo caso: i = 0,0315/12 = 0,002625, n = 300, e (1+i)^-n = 1/(1,002625)^300 ≈ 0,4555. Risultato: R = 160.000 × 0,002625 / (1 – 0,4555) = 420 / 0,5445 ≈ 771 euro. La differenza con il 768 della tabella è arrotondamento.
Quello che la tabella non dice ma è cruciale: nei primi cinque anni di un mutuo francese, oltre il 60% di ogni rata è interessi. Se penso di vendere casa entro otto anni, sto regalando soldi alla banca senza ridurre il capitale in modo serio. È uno dei motivi per cui in Italia conviene mantenere il mutuo fino in fondo o, in alternativa, fare estinzione anticipata totale.
Il variabile oggi: rata di partenza e scenari di salita
Lo stesso mutuo da 160 mila a 25 anni, in versione variabile, parte mediamente con uno spread tra 0,90 e 1,40 sull’Euribor 3M. Con Euribor a 2,165% siamo in un range di TAN tra 3,07% e 3,57%. Praticamente sovrapposto al fisso.
La rata di partenza è quindi simile, ma — e qui sta tutto — può salire e scendere ogni tre mesi. Vediamo cosa succede in tre scenari realistici.
| Scenario Euribor 3M tra 24 mesi | TAN risultante (spread 1,10) | Rata mensile | Variazione |
|---|---|---|---|
| 1,00% (taglio aggressivo BCE) | 2,10% | 686 € | −95 € |
| 2,165% (invariato) | 3,265% | 781 € | 0 |
| 3,50% (rialzo per inflazione) | 4,60% | 905 € | +124 € |
| 4,50% (shock simile al 2023) | 5,60% | 989 € | +208 € |
Lo scenario più aggressivo non è fantasia: è esattamente quello che è successo tra ottobre 2022 e settembre 2023, in undici mesi. Chi aveva firmato un variabile nel 2021 con rata da 600 euro si è ritrovato a pagarne 880-900 senza preavviso. E ha smesso di dormire.
Ecco perché, quando uso un calcolatore rata mutuo per simulare un variabile, non guardo solo la rata di partenza ma faccio almeno tre simulazioni con tassi diversi. Se la rata da +200 euro mi spaventa, il variabile non è il prodotto giusto.
Quando NON conviene il fisso (e quando NON conviene il variabile)
Il fisso oggi NON conviene se:
- Hai un piano serio di estinzione anticipata totale entro 5-7 anni (es. eredità in arrivo, vendita immobile precedente).
- Lavori in un settore con visibilità di carriera molto alta e prevedi un raddoppio del reddito tra 3-5 anni: il variabile ti permette di approfittare degli eventuali ribassi e poi chiudere.
- L’IRS scenderà ulteriormente nei prossimi 6 mesi (scenario plausibile se l’inflazione core resta sotto il 2%): bloccare oggi il fisso significa pagare un decimale in più rispetto a chi firma a fine anno.
Il variabile NON conviene se:
- La rata di partenza assorbe già più del 30% del reddito netto familiare. Lì lo spazio di manovra è zero, e un +200 euro al mese ti rompe il bilancio.
- Stai prendendo il primo mutuo della tua vita e non hai mai gestito un debito a tasso variabile. La gestione emotiva di una rata che cambia non è banale, lo dico da chi l’ha vissuta.
- Sei vicino alla pensione: meno anni hai davanti, meno tempo c’è perché un’eventuale discesa dei tassi ti restituisca quello che hai pagato in più nei mesi cattivi.
Checklist pratica prima di chiedere il preventivo
- Calcola la rata sostenibile: non più del 30% del reddito netto familiare al netto di altri debiti. È una soglia che le banche stesse usano nella scoring.
- Chiedi sempre due preventivi: uno fisso e uno variabile, dalla stessa banca, sulla stessa durata. Vedere lo scarto reale è diverso che leggerlo sui forum.
- Leggi il SECCI prima di firmare: è il prospetto informativo standardizzato. Trovi spread, ISC, spese istruttoria, costi accessori. Le sorprese stanno tutte lì dentro.
- Verifica la clausola di conversione: passare da fisso a variabile (o viceversa) almeno una volta gratis, dovrebbe essere standard. Se non c’è, chiedi perché.
- Confronta almeno 3 banche: spread e spese cambiano sensibilmente. Ho visto gente perdere 8-10 mila euro in 25 anni per non aver sentito una terza banca.
- Tieni a mente la surroga: se tra cinque anni i tassi sono molto più bassi, puoi spostare il mutuo in un’altra banca senza costi. È un diritto previsto dalla legge Bersani 2007.
Domande frequenti
Conviene aspettare ulteriori tagli BCE prima di firmare?
Dipende. Se hai bisogno della casa adesso, no: i tagli prossimi sono in gran parte già prezzati nei tassi correnti. Se invece puoi rimandare 6-12 mesi senza problemi e hai segnali di un’inflazione che continua a scendere, qualche decimale in più di sconto si potrebbe ancora spuntare. Ma è una scommessa, non una previsione.
Tasso misto: vale la pena?
È un compromesso che funziona per pochi profili. Tipicamente parte fisso per i primi 5-10 anni e poi diventa variabile (o viceversa). Conviene se sei sicuro che entro 10 anni il tuo reddito sarà molto più alto e potrai gestire l’oscillazione. Negli altri casi ti porti a casa il peggio dei due mondi.
Se l’Euribor scende sotto zero come nel 2018, la rata diventa zero?
No. Quasi tutti i contratti italiani hanno una clausola “floor” che blocca l’Euribor a zero ai fini del calcolo. Significa che il tuo TAN minimo, anche con Euribor a -0,5%, sarà semplicemente lo spread (es. 1,10%). Lo dice anche la circolare Banca d’Italia 285 del 2013, sezione mutui retail.
Dopo quanto conviene fare la surroga?
La regola pratica: se trovi un tasso fisso almeno 0,80-1,00 punti più basso del tuo, e ti restano almeno 10 anni di mutuo, la surroga ripaga le incomodità in 12-18 mesi. Sotto questa soglia spesso non vale la candela.
Fisso e variabile insieme: si può fare?
Sì, alcune banche permettono di splittare il capitale: metà a tasso fisso, metà a variabile. È una via di mezzo seria, soprattutto su importi sopra i 200 mila. Ma occhio alle spese di istruttoria che possono raddoppiare.
Conclusione (e il mio consiglio dopo otto anni di mutuo)
Nel 2026, con tassi fissi e variabili praticamente allineati in partenza, la scelta non è più matematica ma psicologica. Se la prospettiva di una rata che cambia ti tiene sveglio la notte, non c’è risparmio teorico che giustifichi due anni di ansia. Se invece sai gestire l’oscillazione e hai un cuscino finanziario di almeno sei mesi di rate da parte, il variabile può ancora restituirti qualcosa nei prossimi 24-36 mesi.
Personalmente, dopo aver vissuto il 2023 sulla mia pelle, oggi rifirmerei un fisso. Pago un decimale in più per dormire. Ma questa è la mia risposta, non la tua. Per costruire la tua, prova a inserire i tuoi numeri in un simulatore di rata mutuo usando entrambi gli scenari: vedere la rata che pagheresti davvero, in fisso e in variabile, fa più di mille consigli letti su internet.
Letture correlate sul mutuo
- Spread mutuo: come leggerlo nel SECCI e perché banche diverse te ne offrono uno diverso — prima di firmare, controlla quanto ti pesa lo spread.
- Ammortamento alla francese: come funziona davvero, spiegato passo-passo — per leggere davvero il piano di ammortamento allegato al contratto.
- Mutuo prima casa 2026 per under 36: agevolazioni, fondo Consap, errori da evitare — se hai meno di 36 anni e sei alla prima casa.
Per orientarti nella scelta tra fisso e variabile, parti dalla nostra guida completa al calcolo della rata del mutuo: trovi formule, esempi numerici e la simulazione passo-passo che ti permettono di confrontare i due tassi sul tuo importo reale.