Stipula mutuo: cosa firmi, chi c’è, quanto paghi il giorno dell’atto

La stipula del mutuo è l’atto pubblico, di norma firmato davanti al notaio nello stesso giorno del rogito di compravendita, con cui prendi in prestito dalla banca la somma per comprare casa e dai in garanzia ipoteca sull’immobile. Da quel momento il debito esiste, parte il piano di ammortamento e il notaio iscrive l’ipoteca in Conservatoria.

Dura un’ora abbondante. Si firmano due atti distinti — la compravendita col venditore e il mutuo con la banca — e si pagano in quel momento la maggior parte dei costi accessori. Ecco cosa aspettarsi, voce per voce.

Cosa succede il giorno della stipula?

Il notaio convoca tutti nel suo studio a un orario preciso. Si parte dalla compravendita: legge l’atto, identifica le parti, raccoglie le firme. Poi si passa all’atto di mutuo: il funzionario della banca (o un procuratore) consegna l’assegno circolare al venditore — o autorizza il bonifico contestuale — mentre tu firmi il contratto di finanziamento e la costituzione di ipoteca.

Tutto è registrato in modo telematico. Ricevi una copia conforme degli atti firmati qualche giorno dopo, perché la copia “vidimata” si stampa a registrazione avvenuta presso l’Agenzia delle Entrate.

Chi deve esserci all’atto?

Le persone presenti sono di solito:

• Tu e gli altri mutuatari (se il mutuo è cointestato).
• Il venditore dell’immobile, quando la stipula del mutuo coincide col rogito.
• Il notaio, scelto dalla parte acquirente, che redige e legge entrambi gli atti.
• Il funzionario della banca o un suo procuratore. Spesso non viene fisicamente il direttore di filiale ma un procuratore notarile incaricato dall’istituto.
• Eventuali garanti o terzi datori di ipoteca, se la banca li ha richiesti come condizione del finanziamento.

L’agente immobiliare può essere presente, ma non firma nulla. Lo stesso vale per il coniuge non mutuatario: in comunione dei beni, se l’immobile entra in comunione, firma comunque l’atto di acquisto pur non essendo cointestatario del mutuo.

Cosa firmi davvero?

Non firmi un contratto solo. Firmi un pacchetto che contiene almeno tre cose distinte:

1. L’atto di compravendita: il trasferimento della proprietà dall’attuale proprietario a te.
2. Il contratto di mutuo: il prestito della banca con piano di ammortamento allegato, durata, tasso, TAEG, indicizzazione (se variabile).
3. L’atto di costituzione di ipoteca di primo grado sull’immobile a favore della banca, di norma fino al doppio dell’importo erogato.

Il notaio legge i punti salienti ad alta voce: durata, tasso, importo della rata, decorrenza, modalità di addebito. È il momento in cui devi capire ogni numero che senti. Se qualcosa non corrisponde a quanto ti aveva mostrato la banca nella delibera del mutuo, interrompi.

Quanto paghi il giorno della stipula?

Le voci grosse sono cinque. In ordine di grandezza tipica.

• Onorario del notaio: la tariffa fissa è stata abolita, quindi i preventivi variano molto da città a città e da studio a studio. Conviene farsene fare due o tre per iscritto prima di scegliere. Una stima ragionata di tutte le spese per un acquisto medio con mutuo è nel pezzo sui costi del notaio per mutuo.
• Imposta sostitutiva sul mutuo: per legge è lo 0,25% dell’importo erogato per la prima casa, il 2,00% per la seconda casa o gli immobili di lusso. È prevista dall’art. 18 del DPR 601/1973 e la banca la trattiene direttamente dall’erogato. Ipotizziamo un mutuo da 150.000 € per prima casa: significa 375 € di imposta, sottratti dall’assegno destinato al venditore.
• Imposte sull’acquisto della casa: imposta di registro al 2% sul valore catastale rivalutato per la prima casa, al 9% per la seconda, secondo le aliquote pubblicate dall’Agenzia delle Entrate. In alternativa IVA al 4%, 10% o 22% se acquisti dal costruttore.
• Perizia tecnica dell’immobile, di solito anticipata in fase di istruttoria e a carico tuo. Se non l’hai già pagata, la banca la addebita in atto.
• Spese di istruttoria della pratica mutuo, secondo quanto previsto nel foglio informativo. Sono comprese nel TAEG ma in genere si liquidano alla stipula.

Quasi tutto si paga con assegni circolari intestati al notaio o al venditore, predisposti il giorno prima. Pochissimi studi accettano bonifici a vista o POS per importi così alti.

I soldi arrivano subito sul conto?

Dipende da com’è strutturata l’erogazione. Esistono due scenari, e la differenza è grossa.

Erogazione contestuale: la banca consegna l’assegno circolare al venditore lo stesso giorno della stipula. È la prassi quando l’atto è “in unico contesto” e la banca considera l’ipoteca sufficientemente robusta da rilasciare la somma subito.

Erogazione differita: la banca eroga la somma solo dopo il “consolidamento” dell’ipoteca, che il TUB (art. 39, comma 4 del D.lgs. 385/1993) fissa in dieci giorni dall’iscrizione. In quel periodo l’ipoteca non è ancora opponibile a un’eventuale revocatoria fallimentare del datore di ipoteca, quindi la banca aspetta. Per coprire il pagamento al venditore in attesa che arrivi il mutuo si usa un finanziamento ponte o un assegno di “preammortamento”: una soluzione che alza i costi e va contrattata prima, non il giorno del rogito.

Chiedi alla banca quale dei due meccanismi userà già nella delibera, così non scopri brutte sorprese a 24 ore dall’atto.

Quanto tempo passa dalla delibera alla stipula?

Tra la delibera positiva e il rogito di solito passano dalle due alle quattro settimane. Servono per produrre la relazione notarile preliminare (RNP), inviare la documentazione completa alla banca, predisporre gli assegni circolari, chiudere l’eventuale polizza incendio e scoppio — è la sola davvero obbligatoria per legge — e trovare una data che vada bene a quattro persone (te, venditore, banca, notaio).

Se tutti spingono, in sette-dieci giorni si fa. Più realistico aspettarsi tre settimane.

Cosa controllare nel contratto prima di firmare

Il giorno dell’atto è tardi per cambiare le condizioni. La firma effettiva del capitolato di mutuo — la bozza che la banca manda al notaio — avviene di fatto giorni prima. Lì controlla:

• Importo, durata, tasso e, se variabile, l’indice di riferimento (Euribor 1m/3m/6m) e lo spread.
• Piano di ammortamento allegato: la prima rata, le date di addebito, l’eventuale periodo di preammortamento.
• Spese di estinzione anticipata: per il mutuo prima casa la penale è abolita per legge dal 2007, ed è un punto che molti italiani ancora ignorano.
• Polizze accessorie: quali sono davvero richieste, quali sono “consigliate” ma rifiutabili.
• Clausola di estinzione automatica in caso di vendita: se intendi rivendere a breve, parlane prima.

Una verifica utile dell’ultim’ora: passare l’importo nel calcolatore rata mutuo e confrontare il risultato col piano di ammortamento allegato all’atto. Devono coincidere centesimo per centesimo. Se non lo fanno, chiedi spiegazioni alla banca prima della firma.

“Accendere un mutuo” vuol dire stipularlo

Le due espressioni circolano insieme e generano un po’ di confusione. Accendere un mutuo è il modo colloquiale per dire avviare un contratto di mutuo con una banca: la parola non si riferisce a un momento preciso, copre l’intero processo dall’istruttoria alla firma. Si “accende” il mutuo nel momento in cui lo si stipula davanti al notaio. Dal punto di vista contabile, da quel giorno il debito è iscritto, decorre il piano di ammortamento e cominciano a maturare gli interessi.

Domande frequenti

Si può fare la stipula del mutuo prima del rogito? Tecnicamente sì, ma costa di più e ha senso solo se devi versare anticipi rilevanti al venditore prima della compravendita. Il caso classico è il preliminare trascritto su immobile in costruzione.

Devo portare contanti all’atto? No. Si paga per assegno circolare o bonifico. Il notaio rifiuta i pagamenti in contanti sopra le soglie antiriciclaggio.

Posso cambiare banca dopo aver firmato? Sì, con la surroga: trasferisci il mutuo a un’altra banca, senza penali, senza nuovo atto di compravendita. Si può fare anche pochi mesi dopo la stipula, se le condizioni di mercato cambiano.

Cosa succede se al rogito manca un documento o la perizia? Si rinvia. È una giornata buttata: notaio, banca, venditore e agente immobiliare si rivedranno un’altra volta, e il notaio può addebitare il tempo del rinvio.