Rogito con il mutuo: cosa firmi dal notaio e quando la banca eroga i soldi

Il giorno del rogito, quando compri casa con un finanziamento, davanti al notaio firmi due atti distinti, non uno: l’atto di compravendita, con cui la casa passa dal venditore a te, e il contratto di mutuo, con cui la banca ti presta i soldi e iscrive l’ipoteca sull’immobile. Si firmano nella stessa seduta, spesso nell’arco di un’ora. Ma restano due cose separate, e questa distinzione spiega quasi tutto il resto: perché al tavolo c’è anche un funzionario della banca, perché serve una relazione del notaio e perché, in parecchi casi, i soldi non si muovono il giorno stesso.

Rogito e stipula del mutuo: che differenza c’è

Il rogito è l’atto pubblico con cui si trasferisce la proprietà di un immobile. La legge pretende che si faccia per iscritto davanti a un notaio: lo impone l’articolo 1350 del Codice civile per tutti i contratti che riguardano beni immobili, a pena di nullità. Il notaio lo redige come pubblico ufficiale, accerta l’identità di chi firma e si assume la responsabilità di ciò che mette nell’atto.

La stipula del mutuo è un’altra faccenda. È il contratto con cui la banca mette a disposizione la somma e tu ti obblighi a restituirla a rate, quasi sempre concedendo in cambio un’ipoteca sulla casa che stai comprando. Anche questo passa dal notaio, perché l’ipoteca su un immobile va costituita con atto pubblico.

Nel parlato si chiama “rogito” l’intera mattinata dal notaio. A rigore il rogito è l’attività con cui il notaio “roga” un atto, e di atti, quel giorno, ne raccoglie due. Vengono firmati uno dopo l’altro: prima la compravendita, poi il mutuo, perché la banca vuole l’ipoteca su una casa che a quel punto è già tua. Se ti interessa il dettaglio di cosa firmi nello specifico del finanziamento — tasso, TAEG, piano di ammortamento, eventuali garanti — l’ho spiegato a parte nella guida sulla stipula del mutuo.

Dove si fa il rogito quando c’è un mutuo?

Dal notaio, non in banca. È una confusione comune, alimentata dal fatto che c’è un funzionario dell’istituto presente: ma la sede dell’atto è lo studio notarile, e il notaio è una figura terza rispetto sia a te sia alla banca.

A scegliere il notaio, salvo accordi diversi, è chi compra: è una prassi consolidata, perché è l’acquirente a sostenerne il costo. Conviene saperlo, perché capita che l’agenzia o la banca “suggeriscano” un nome. Hai tutto il diritto di sceglierne uno tuo, di chiedere più preventivi e di confrontarli con calma: l’onorario non è una tariffa fissa e tra studi cambia.

Al tavolo, di solito, siedono il venditore, tu come acquirente, il funzionario della banca che eroga il mutuo e, se c’è stata un’agenzia, il mediatore. Il notaio legge gli atti ad alta voce, si assicura che tutti abbiano capito e raccoglie le firme. Tradotto: nessuno firma qualcosa che il notaio non abbia prima spiegato.

Cosa contiene il rogito del mutuo?

I due atti coprono cose diverse. La compravendita identifica l’immobile con i dati catastali, indica il prezzo e come lo paghi, ricostruisce la provenienza (da chi e quando l’ha comprato il venditore) e contiene una serie di dichiarazioni obbligatorie. Tra queste, la conformità catastale — cioè che la planimetria depositata corrisponde allo stato reale della casa, come prevede l’articolo 29, comma 1-bis, della legge 52/1985 — e l’allegato dell’attestato di prestazione energetica (APE). Conviene leggere con attenzione proprio la parte sulla provenienza e sulle dichiarazioni urbanistiche: è lì che emergono eventuali abusi edilizi non sanati, capaci di bloccare in un colpo solo sia la vendita sia il mutuo.

L’atto di mutuo, invece, fissa l’importo prestato, il tasso, la durata e il piano di rimborso, e soprattutto costituisce l’ipoteca a garanzia. L’ipoteca è il diritto che permette alla banca, se smetti di pagare, di far vendere la casa all’asta e soddisfarsi sul ricavato (la disciplina è negli articoli 2808 e seguenti del Codice civile). Quasi sempre è un’ipoteca di primo grado, e di importo superiore alla somma erogata — spesso il 150-200% — perché copre anche interessi e spese in caso di insolvenza. È normale, non è un errore della banca.

Subito dopo la firma, il notaio provvede a due adempimenti pubblici: trascrive la compravendita e iscrive l’ipoteca nei registri immobiliari (la conservatoria). La trascrizione, regolata dagli articoli 2643 e 2644 del Codice civile, è ciò che rende il tuo acquisto opponibile ai terzi: chi trascrive per primo prevale, anche se ha comprato dopo.

La relazione notarile preliminare (RNP): il documento che sblocca i soldi

Prima ancora del rogito, la banca chiede al notaio un documento che molti scoprono solo all’ultimo: la relazione notarile preliminare, abbreviata in RNP. È un’indagine sulla “storia” giuridica dell’immobile, che serve all’istituto per essere sicuro di prendere in garanzia una casa pulita.

Nella RNP il notaio identifica le parti e l’immobile, individua il proprietario attuale, ricostruisce tutti i passaggi di proprietà degli ultimi vent’anni (la cosiddetta “ventennale”) e — punto decisivo — attesta se sull’immobile gravano iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli: un’altra ipoteca, un pignoramento, un sequestro. Il Consiglio Nazionale del Notariato ha messo a punto un modello standard di RNP proprio per uniformare questi controlli tra notai e banche. Se tra la relazione e la firma passa molto tempo, il notaio può predisporre un aggiornamento poco prima del rogito, così da fotografare la situazione dell’immobile il più vicino possibile all’atto.

Se la relazione è pulita, la pratica può andare avanti. Se invece salta fuori un’ipoteca pregressa del venditore — capita più spesso di quanto si pensi — va cancellata o accollata prima di procedere, e qui i tempi si allungano. Dopo il rogito e l’iscrizione dell’ipoteca, il notaio redige una seconda relazione, quella definitiva (RND), che conferma alla banca che la garanzia è stata iscritta come previsto. È l’ultimo tassello prima dell’erogazione.

Quando la banca eroga il mutuo: contestuale o differita?

La domanda che angoscia tutti è una sola: quando arrivano i soldi. La risposta dipende da come la banca gestisce l’erogazione, e i casi sono due.

Con l’erogazione contestuale, la banca consegna la somma il giorno stesso del rogito, di norma con un assegno circolare che gira direttamente al venditore. È la situazione più lineare e quella che i venditori preferiscono.

Con l’erogazione differita (o condizionata), invece, il giorno del rogito non si vede un euro: la banca attende che l’ipoteca sia iscritta e, spesso, che si sia “consolidata”. Il consolidamento è un periodo di dieci giorni previsto dall’articolo 39, comma 4, del Testo Unico Bancario (D.lgs. 385/1993): in quella finestra l’ipoteca a garanzia di un finanziamento è ancora esposta alla revocatoria (oggi quella dell’articolo 166 del Codice della crisi d’impresa, che ha preso il posto della revocatoria fallimentare), cioè potrebbe essere “annullata” se il debitore che l’ha concessa, cioè chi compra con il mutuo, finisse in liquidazione giudiziale. Passati i dieci giorni dall’iscrizione, il rischio cade, il notaio invia la relazione definitiva e la banca eroga. Nella pratica, tra iscrizione, relazione definitiva e accredito materiale, il venditore può incassare anche un paio di settimane dopo la firma.

Non è un dettaglio da poco: se vendi e ricompri lo stesso giorno, o se il venditore conta su quei soldi per il suo acquisto a catena, l’erogazione differita può mandare all’aria l’incastro. Chiedi alla banca, per iscritto e prima del rogito, se eroga in modo contestuale o differito. È una delle poche informazioni che cambia davvero la giornata.

Quanto tempo può passare tra la delibera e il rogito?

Non esiste un termine massimo fissato dalla legge. Quello che conta è la scadenza interna della banca: la delibera del mutuo — cioè il via libera definitivo — ha una validità, e con lei la perizia sull’immobile. Oltre quella data, l’istituto può chiedere di rifare i conti.

La durata varia da banca a banca: in genere si parla di qualche mese dalla delibera, ma è un parametro commerciale, non una regola scritta. La perizia, che stima il valore della casa, ha spesso una vita ancora più breve. Se tra il sì della banca e il rogito si infila un ritardo — il venditore che tarda a liberare l’immobile, una sanatoria edilizia da chiudere, l’ipoteca pregressa di cui sopra — il rischio concreto è che la delibera scada e vada rinnovata, con nuovi documenti reddituali da presentare.

La regola pratica è semplice: una volta arrivata la delibera, non far passare tempo inutilmente. Se vuoi capire come funziona quel via libera e cosa fare quando è positiva, ne ho scritto nella guida dedicata alla delibera del mutuo. E se stai ancora valutando le rate, puoi simularle con il calcolatore della rata del mutuo prima di fissare la data dal notaio.

Il deposito del prezzo dal notaio: una tutela in più

C’è uno strumento poco usato che conviene conoscere, soprattutto in caso di erogazione contestuale. Puoi chiedere che il prezzo non vada subito al venditore, ma resti depositato sul conto del notaio fino a quando la compravendita non è trascritta e la RND conferma che non sono spuntate sorprese (un pignoramento iscritto all’ultimo, per esempio).

Lo prevede la legge 147/2013, all’articolo 1, commi 63 e seguenti, nel testo modificato dalla legge 124/2017. È facoltativo — scatta solo se almeno una delle parti lo chiede — e le somme finiscono su un conto dedicato, separato dal patrimonio del notaio e non aggredibile né dai suoi creditori né da quelli del venditore. In cambio di qualche giorno di attesa per chi vende, è una rete di sicurezza notevole per chi compra. Se l’operazione ti sembra delicata, parlane col notaio in anticipo: va messo nell’atto.

Quanto si paga di tasse e di notaio al rogito

Al rogito si pagano le imposte sull’acquisto e l’onorario del notaio. Per la prima casa comprata da un privato, l’imposta di registro è il 2% (con un minimo di 1.000 euro), più 50 euro di imposta ipotecaria e 50 di catastale; per la seconda casa il registro sale al 9%. Sono le aliquote indicate dall’Agenzia delle Entrate nella guida all’acquisto della casa.

Un punto che fa risparmiare parecchio: con il meccanismo del “prezzo-valore”, introdotto dall’articolo 1, comma 497, della legge 266/2005, sull’acquisto dell’abitazione da un privato le imposte si calcolano sul valore catastale e non sul prezzo pagato — quasi sempre molto più basso. Va richiesto espressamente al notaio nell’atto, quindi ricordatene. Un esempio con cifre puramente ipotetiche: se compri da un privato una prima casa a 200.000 euro ma il suo valore catastale è 90.000, il registro del 2% si calcola su 90.000 — cioè 1.800 euro — e non sul prezzo reale. Senza prezzo-valore, sullo stesso acquisto ne pagheresti 4.000. La differenza, su un singolo atto, parla da sola.

Sull’onorario, fatti fare più preventivi: tra notai cambia, e con il mutuo gli atti sono due. Per il dettaglio delle voci di spesa e una stima realistica ho preparato una guida a parte sui costi del notaio con il mutuo, con tanto di calcolo.

L’ordine delle cose, in breve

Mettendo in fila i passaggi, la sequenza tipica di un acquisto con mutuo è questa:

• la banca delibera il mutuo dopo perizia e istruttoria;
• il notaio prepara la relazione preliminare (RNP) sull’immobile;
• il giorno del rogito firmi prima la compravendita, poi il contratto di mutuo con l’ipoteca;
• il notaio trascrive l’acquisto e iscrive l’ipoteca in conservatoria;
• con l’erogazione contestuale i soldi girano subito; con quella differita si attende il consolidamento dell’ipoteca e la relazione definitiva;
• il venditore incassa, e la casa è tua.

Sapere a quale punto della catena ti trovi, e quale tipo di erogazione ha scelto la tua banca, è ciò che ti evita la sorpresa più sgradevole: arrivare dal notaio convinti di chiudere e scoprire che i soldi, semplicemente, arriveranno più avanti.