Nel 2022 ho accompagnato mio fratello a tre banche diverse per il suo primo mutuo. Aveva 31 anni, contratto a tempo indeterminato da quattro, voleva una casa da 165 mila a Padova. La prima banca gli ha detto che il fondo garanzia prima casa Consap “non era più previsto”. La seconda gliel’ha proposto solo se avesse aperto anche un conto deposito. La terza l’ha trattato come un’opzione standard, riducendogli lo spread di 0,40 punti. Stesso ragazzo, stessi documenti, tre risposte completamente diverse. Da quel pomeriggio ho capito che sul mutuo prima casa under 36, in Italia, non esiste un’unica verità: esiste quello che la singola filiale ha voglia di farti.
Aprile 2026. Le agevolazioni mutuo prima casa per under 36 sono ancora attive e sono state rifinanziate dalla Legge di Bilancio. Ma la macchina burocratica funziona in modo disomogeneo. Ecco quello che serve sapere, in modo pratico.
Le agevolazioni davvero in vigore nel 2026
Tre strumenti distinti, spesso confusi tra loro:
1. Fondo Garanzia Prima Casa Consap (legge 147/2013). Lo Stato, tramite Consap, garantisce fino al 50% della quota capitale del mutuo per chi ha meno di 36 anni e ISEE inferiore a 40.000 euro. Per le categorie prioritarie (giovani coppie, famiglie monogenitoriali con figli minori, conduttori di alloggi popolari) la garanzia sale all’80%. Significa che la banca rischia molto meno e di solito riduce lo spread di 0,30-0,50 punti.
2. Esenzione imposte di registro, ipotecaria e catastale. Sull’atto di acquisto della prima casa, gli under 36 con ISEE sotto i 40.000 sono esenti dalle imposte di registro (2% per acquisto da privato), ipotecaria e catastale (50 euro ciascuna se da privato, 200 euro ciascuna se da impresa con IVA). In più, viene riconosciuto un credito d’imposta pari all’IVA pagata (se l’acquisto è da impresa con IVA al 4%).
3. Esenzione imposta sostitutiva sul mutuo (0,25%). L’imposta sostitutiva, che normalmente ammonta a 0,25% del capitale erogato sui mutui prima casa (2% se non prima casa), per gli under 36 è azzerata. Su un mutuo da 180 mila euro sono 450 euro risparmiati.
Sommando le tre voci, su un acquisto da 200 mila euro con mutuo da 160 mila, il risparmio totale per un under 36 con ISEE in regola è nell’ordine dei 6.000-9.000 euro. Non bruscolini.
I requisiti, esposti senza fronzoli
| Requisito | Soglia | Note pratiche |
|---|---|---|
| Età | Sotto i 36 anni al rogito | Conta la data del compleanno, non quella del compromesso. Se compi 36 dopo aver firmato il preliminare ma prima del rogito, perdi le agevolazioni. |
| ISEE | Inferiore a 40.000 € | Si calcola sull’anno precedente. Se il tuo reddito è cresciuto da poco, conviene fare l’ISEE prima possibile. |
| Tipologia immobile | Prima casa, non di lusso (cat. catastali A/1, A/8, A/9 escluse) | Si applica anche a immobili in costruzione, purché destinati ad abitazione principale. |
| Residenza | Spostare la residenza nell’immobile entro 18 mesi dal rogito | Se non sposti la residenza nei tempi, decadono le agevolazioni e scattano le imposte arretrate con sanzioni. |
| Possesso altre case | Non possedere altri immobili a uso abitativo nello stesso comune | Se hai una casa ricevuta in donazione, devi venderla entro 1 anno dal rogito della nuova. |
Come funziona il fondo garanzia Consap nella pratica
La parte burocratica è spesso quella che spaventa di più, ma in realtà è abbastanza lineare. La domanda di accesso al fondo non la fai tu: la fa la banca per tuo conto, dopo aver istruito il mutuo. Tu compili un modulo, la banca lo invia, Consap risponde tipicamente entro 20 giorni. Se l’esito è positivo, la banca eroga il mutuo con la garanzia statale alle spalle.
Quello che cambia tra una banca e l’altra è la “voglia” di gestire la pratica. Le banche più grandi hanno team dedicati e gestiscono migliaia di pratiche all’anno: per loro è routine. Le filiali più piccole o di banche locali a volte preferiscono evitare la pratica e ti propongono di rinunciare al fondo in cambio di “altre condizioni”. Quasi sempre conviene insistere o cambiare banca.
Aneddoto verificato: nel 2024 ho visto due preventivi paralleli sullo stesso profilo. Banca grande nazionale: TAN 3,15%, fondo Consap incluso, pratica gestita in 30 giorni. Banca locale: TAN 3,55%, “il fondo non lo gestiamo perché complica”. 0,40% di differenza significa, su 160 mila a 25 anni, circa 35 euro di rata in più al mese. Diecimila e cinquecento euro nell’arco del piano.
Errori che gli agenti immobiliari (e a volte i notai) non ti dicono
1. Comprare in coppia con uno over 36. Se firmate l’atto in due e uno dei due ha più di 36 anni, le agevolazioni si applicano solo sulla quota di proprietà dell’under 36. Significa che al 50% perdete metà dei vantaggi. Soluzione: intestare l’immobile al solo under 36 (se la banca lo accetta dal punto di vista del mutuo) o accettare la riduzione.
2. ISEE calcolato male. Molti under 36 fanno l’ISEE da soli con il calcolatore online INPS senza tener conto che ci entra anche il patrimonio finanziario, le donazioni ricevute, l’eventuale immobile in nuda proprietà. Soglia 40.000 facile da sforare se hai 80.000 euro di liquidità accumulati per l’acconto. Conviene farlo preparare da un CAF.
3. Compromesso firmato troppo presto. Se firmi il compromesso a febbraio e il rogito è a luglio, ma l’ISEE in vigore tra febbraio e luglio cambia (perché esce un nuovo modello), può succedere che alla data del rogito l’ISEE non sia più valido. Bisogna rifarlo. Pochi te lo ricordano.
4. Spese di istruttoria gonfiate. Alcune banche, sapendo che hai accesso al fondo Consap e alle agevolazioni fiscali, alzano le spese di istruttoria e di perizia per recuperare margine. Su un mutuo Consap dovresti pagare al massimo 500-800 euro tra istruttoria e perizia, spesso meno. Se ti chiedono 1.500-2.000 euro, contesta.
5. Polizza incendio “obbligatoria” della banca. La polizza incendio è obbligatoria per legge sul mutuo, ma la legge dice anche che puoi sceglierla autonomamente (legge 124/2017). Le polizze proposte dalle banche costano spesso il triplo di quelle di una compagnia esterna. Per dirla con i numeri: 80-150 euro all’anno vs 250-400 euro all’anno. Su 25 anni sono 2.500-6.000 euro.
Checklist operativa: i passi nell’ordine giusto
- Calcola l’ISEE corrente: meglio prima di iniziare la ricerca casa, per sapere se rientri sotto i 40.000.
- Confronta almeno 4 banche: sì, anche se sembra eccessivo. Almeno due grandi nazionali e due tra locali e online.
- Chiedi esplicitamente il fondo Consap in ogni preventivo: se la banca tergiversa, è un segnale che gestisce poche pratiche e ne potresti perderci.
- Verifica importo massimo finanziabile: il fondo Consap copre mutui fino a 250.000 euro. Sopra non si applica.
- Fai aggiornare l’ISEE prima del rogito: in particolare se sei vicino alla soglia o se l’ISEE è scaduto.
- Stima la rata sostenibile: regola dei 30% del reddito netto familiare al netto di altri impegni. Sotto questa soglia hai margini di sicurezza, sopra inizi a soffrire.
- Trasferisci la residenza nei tempi: 18 mesi possono sembrare tanti, in realtà tra acquisto, ristrutturazione e trasloco volano. Mettilo in calendario.
Domande frequenti
Posso usare il fondo Consap se sto comprando con un partner over 36?
Sì, ma il fondo si applica solo alla quota di proprietà dell’under 36. Se acquistate al 50%, il fondo copre la metà del mutuo riferita all’under 36.
Le agevolazioni valgono solo per la prima casa in assoluto o anche per chi ha già avuto altre case?
Valgono se al momento dell’acquisto non possiedi altri immobili a uso abitativo nello stesso comune. Se hai venduto la precedente, ok. Se l’hai ricevuta in donazione, devi venderla entro 1 anno dal nuovo rogito.
Cosa succede se perdo il lavoro dopo aver ottenuto il mutuo Consap?
Il mutuo continua nelle stesse condizioni. Il fondo Consap garantisce la banca, non te: se non riesci a pagare le rate, la banca chiede a Consap di intervenire e la procedura segue il suo corso, ma nei tuoi confronti non cambia nulla rispetto a un mutuo normale.
Posso accedere al fondo se sono lavoratore autonomo?
Sì, ma le banche tendono a essere più caute. Prepara almeno 3 anni di dichiarazioni dei redditi e bilanci stabili. Una P.IVA aperta da meno di 24 mesi spesso viene scartata.
Il fondo Consap è gratuito o ha un costo?
È gratuito per il richiedente. La banca non può addebitarti commissioni per la pratica del fondo.
In sintesi
Il mutuo prima casa under 36 nel 2026 è uno degli strumenti più vantaggiosi che esistano nel sistema italiano del credito retail: tra agevolazioni fiscali e accesso al fondo Consap, parliamo di un risparmio totale che può sfiorare i 10.000 euro. Ma le agevolazioni vanno chieste, una per una. Le banche non te le mettono d’ufficio, e alcune filiali preferiscono evitarle.
Quando hai i numeri della tua situazione (capitale, durata, spread negoziato) ed è il momento di stringere, vale la pena fare l’ultimo controllo con uno strumento di simulazione: calcola quanto paghi davvero ogni mese con i parametri reali del preventivo che hai in mano, prima di andare a firmare. Vedere la rata moltiplicata per 300 mesi è il modo più sano per evitare sorprese future.
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