Registrare un contratto di affitto per una casa costa il 2% del canone annuo, con un minimo di 67 euro per il primo anno, più 16 euro di imposta di bollo ogni 4 facciate (o 100 righe) per ogni copia. Se il proprietario sceglie la cedolare secca, registro e bollo non si pagano affatto. Sono le regole dell’Agenzia delle Entrate, lette il 20 ottobre 2026 nelle schede sulla registrazione dei contratti di locazione.
Tutto il resto, cioè quanto paghi tu davvero, dipende da tre cose: il canone, la durata e il regime fiscale scelto dal proprietario. Sotto trovi le voci una per una, con esempi di calcolo dichiaratamente ipotetici.
Quali costi si pagano per registrare un contratto di locazione?
Le voci sono due, più una terza eventuale.
- Imposta di registro: per gli immobili a uso abitativo è il 2% del canone annuo moltiplicato per il numero delle annualità. Il versamento della prima annualità non può scendere sotto i 67 euro.
- Imposta di bollo: 16 euro per ogni copia del contratto, ogni 4 facciate scritte e comunque ogni 100 righe.
- Onorario di CAF, commercialista o agenzia immobiliare, solo se non fai la registrazione da solo.
Per i negozi e gli uffici le aliquote cambiano: l’1% se il locatore ha la partita IVA, altrimenti il 2%. Per i terreni agricoli si scende allo 0,50%. Questo articolo resta sulla casa.
Il deposito cauzionale versato dall’inquilino non si tassa. Lo dice la stessa scheda dell’Agenzia delle Entrate, che lo tassa allo 0,50% solo quando a versarlo è un terzo estraneo al contratto.
Come si calcola l’imposta di registro, con un esempio
Facciamo un caso ipotetico. Un bilocale in affitto con contratto 4+4 a 700 euro al mese, cioè 8.400 euro l’anno.
Il 2% di 8.400 euro fa 168 euro. È l’imposta di registro per la prima annualità, se si sceglie di pagare anno per anno. Per gli anni successivi si versano altri 168 euro entro 30 giorni dalla scadenza di ogni annualità.
Ora il bollo. Ipotizziamo un contratto di 8 facciate: sono due “blocchi” da 4, quindi 32 euro per copia. Il totale del primo anno è quindi 168 euro più il bollo delle copie.
Con un canone basso la soglia minima pesa. A 250 euro al mese (3.000 l’anno) il 2% sarebbe 60 euro, ma il primo versamento sale comunque a 67. Dal secondo anno, pagando annualmente, si versa l’importo vero, anche sotto i 67 euro: la scheda dell’Agenzia lo precisa in modo esplicito.
Conviene pagare tutto subito o anno per anno?
Si può versare l’imposta per l’intera durata del contratto in una volta sola. In cambio si ottiene uno sconto pari alla metà del tasso di interesse legale, moltiplicato per il numero delle annualità.
Il tasso legale per il 2026 è l’1,60%, fissato dal decreto del Ministero dell’Economia del 10 dicembre 2025. La metà è lo 0,80%. Sui primi 4 anni del nostro esempio ipotetico:
- imposta piena: 2% di 33.600 euro = 672 euro;
- sconto: 0,80% × 4 = 3,2%, cioè 21,50 euro;
- da versare: 650,50 euro.
Ventuno euro su quattro anni. Pochi.
Il mio parere: per chi affitta casa propria a un privato, il pagamento anticipato ha senso solo se l’inquilino è stabile e vuoi toglierti il pensiero delle scadenze annuali. Se il contratto si chiude prima, l’Agenzia rimborsa le annualità successive alla risoluzione, ma è una pratica in più. Pagare anno per anno lascia più flessibilità per uno sconto che resta modesto.
Chi paga la registrazione, il proprietario o l’inquilino?
Per la legge sull’equo canone (articolo 8 della legge 392/1978) le spese di registrazione si dividono a metà tra locatore e inquilino. Nel nostro esempio ipotetico, 84 euro a testa sull’imposta di registro del primo anno.
Il punto critico è un altro. Verso il Fisco i due rispondono in solido: se il proprietario non registra, l’Agenzia delle Entrate può chiedere l’intera somma anche all’inquilino. Di solito è il proprietario a occuparsi della pratica, ma l’inquilino ha tutto l’interesse a farsi dare la ricevuta di registrazione. Serve anche per altre cose: per esempio, il canone di un contratto registrato si può far valere nell’ISEE.
Cedolare secca o imposta di registro: cosa cambia sui costi?
Con la cedolare secca il proprietario paga un’imposta sostitutiva sul canone al posto dell’IRPEF e delle addizionali. La stessa opzione sostituisce anche l’imposta di registro e il bollo sul contratto, comprese proroghe e risoluzioni. Risultato pratico: la registrazione diventa gratuita per entrambe le parti.
Le aliquote sono quelle indicate dall’Agenzia delle Entrate nella sezione dedicata: 21% sul canone nel regime ordinario, 10% per i contratti a canone concordato nei Comuni previsti dalla norma. Il prezzo da pagare per il proprietario è uno: per tutta la durata dell’opzione rinuncia agli aggiornamenti del canone, compresa la rivalutazione ISTAT, e deve comunicarlo all’inquilino con raccomandata prima di esercitare l’opzione.
Una cosa che nella pratica si sbaglia spesso: scegliere la cedolare per risparmiare 168 euro di registro. Nel confronto vero quella cifra conta poco. Quello che decide è la differenza tra il 21% e l’aliquota IRPEF marginale del proprietario, addizionali comprese. Con un’aliquota del 33% o del 43% quel divario, su un canone di 8.400 euro l’anno, vale ben più del registro; nello scaglione più basso, il 23%, i due conti si avvicinano. Per vedere i due conti affiancati sul tuo canone c’è il calcolatore della cedolare secca.
Se invece il proprietario resta nel regime ordinario e il contratto prevede l’adeguamento, l’aumento annuo si calcola con il calcolatore della rivalutazione ISTAT dell’affitto. Il meccanismo è spiegato nella guida alla rivalutazione ISTAT.
Il canone concordato costa meno anche alla registrazione?
Sì, nei Comuni ad alta tensione abitativa. Per i contratti a canone concordato in quei Comuni la base imponibile dell’imposta di registro si riduce del 30%, come indica la scheda dell’Agenzia delle Entrate.
Riprendiamo l’esempio ipotetico da 700 euro al mese. Il 70% di 8.400 euro è 5.880; il 2% fa 117,60 euro invece di 168. Le altre agevolazioni di questo tipo di contratto sono nella nostra guida all’affitto concordato.
Entro quando va registrato e come si fa?
Entro 30 giorni dalla firma del contratto, oppure dalla data di decorrenza se è precedente. Fanno eccezione i contratti che non superano i 30 giorni complessivi nell’anno con lo stesso inquilino: quelli non vanno registrati, salvo il caso d’uso (articolo 2-bis della Tariffa, parte seconda, del DPR 131/1986).
La strada più economica è il servizio web “Contratti di locazione – RLI”, nell’area riservata del sito dell’Agenzia delle Entrate, a cui si accede con SPID, CIE o CNS. Da lì si compila il modello RLI, si allega il contratto, si sceglie l’eventuale cedolare secca e si pagano registro e bollo con addebito su conto corrente. Fatta da soli, la registrazione costa solo le imposte.
In alternativa si va a un ufficio dell’Agenzia con il modello RLI cartaceo e le imposte già versate, oppure ci si rivolge a un intermediario. CAF, commercialisti e agenzie immobiliari applicano tariffe libere, che variano molto da uno studio all’altro: conviene chiedere il prezzo prima.
Cosa succede se registri in ritardo?
Si pagano l’imposta, gli interessi e una sanzione calcolata in percentuale sull’imposta dovuta. Se ti accorgi del ritardo da solo, prima che arrivi un controllo, puoi usare il ravvedimento operoso, che riduce la sanzione in base a quanto tempo è passato. Le percentuali sono cambiate negli ultimi anni e dipendono dai giorni di ritardo: per il tuo caso specifico chiedi a chi ti assiste o all’ufficio dell’Agenzia.
Con la cedolare secca il contratto va registrato comunque, negli stessi 30 giorni. Cambia solo che non c’è imposta di registro da versare.
Proroga, cessione e chiusura anticipata: quanto costano?
Le proroghe dei contratti di locazione abitativa si pagano come il contratto: il 2% del canone delle annualità prorogate, in un’unica soluzione o anno per anno. La risoluzione anticipata e la cessione senza corrispettivo costano 67 euro di imposta fissa, da versare entro 30 giorni dall’evento.
Un caso a costo zero: l’accordo che riduce soltanto il canone di un contratto in corso. La registrazione di quell’atto è esente sia dall’imposta di registro sia dal bollo. Se proprietario e inquilino si accordano per abbassare l’affitto, conviene metterlo per iscritto e registrarlo: non costa nulla e il proprietario paga le tasse sul canone nuovo, non su quello vecchio.
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