Valore catastale: come si calcola dalla rendita, con tutti i moltiplicatori

Il valore catastale si calcola così: prendi la rendita catastale scritta nella visura, la aumenti del 5% e moltiplichi il risultato per un coefficiente che cambia in base alla categoria dell’immobile e al motivo per cui fai il conto. Per una seconda casa che compri da un privato il coefficiente è 120, per la prima casa è 110, per l’IMU di un’abitazione è 160.

Quindi non esiste “un” valore catastale. Lo stesso appartamento ne ha uno ai fini dell’imposta di registro e un altro, più alto, ai fini IMU. Chi non lo sa finisce per usare il numero sbagliato.

Se hai già la rendita e vuoi solo il risultato, il calcolatore del valore catastale fa il conto per categoria e finalità. Qui sotto trovi la formula, i moltiplicatori con le norme da cui vengono e due esempi svolti.

Qual è la formula del valore catastale?

La formula per i fabbricati è sempre la stessa:

valore catastale = rendita catastale × 1,05 × moltiplicatore

Il fattore 1,05 è la rivalutazione del 5% della rendita, prevista dall’articolo 3, comma 48, della legge 662/1996. Si applica sempre, anche alle rendite attribuite di recente: la rendita che leggi in visura non è mai quella da usare tal quale nei calcoli fiscali.

Il moltiplicatore invece dipende da due cose: la categoria catastale (A/2, C/6, A/10 e così via) e l’imposta per cui ti serve il valore. Le tabelle sono due, e sono il cuore della faccenda.

Cos’è la rendita catastale rivalutata?

È semplicemente la rendita della visura aumentata del 5%. Con una rendita di 800 euro, la rendita rivalutata è 840 euro. Tutto qui.

Non serve solo per il valore catastale. La rendita rivalutata è anche la base del reddito dei fabbricati che si dichiara nel 730 o nel modello Redditi, nei casi in cui l’immobile va dichiarato. Nelle istruzioni dei modelli dell’Agenzia delle Entrate la rivalutazione è già prevista nel calcolo del reddito dei fabbricati, quindi nel quadro va riportata la rendita così com’è in visura: il software o il CAF applicano il 5% da soli. Se la aumenti tu a mano, la rivaluti due volte.

Quali moltiplicatori si usano per compravendita, successione e donazione?

Per l’imposta di registro sulle compravendite valgono i moltiplicatori dell’articolo 52 del Testo unico dell’imposta di registro (DPR 131/1986). In origine erano 100, 50 e 34 (decreto ministeriale del 14 dicembre 1991); poi sono stati aumentati del 10% per la prima casa (legge 350/2003, art. 2, comma 63), del 20% per gli altri immobili (decreto legge 168/2004, art. 1-bis, comma 7) e del 40% per il gruppo B (decreto legge 262/2006, art. 2, comma 45). Da qui vengono 110, 120, 60, 40,8 e 140. Gli stessi si usano per le imposte di successione e donazione, perché il Testo unico successioni (D.Lgs. 346/1990) rimanda a quelle regole.

Categoria catastale	Moltiplicatore	Coefficiente sulla rendita non rivalutata
Abitazione con agevolazione prima casa (gruppo A, escluso A/10)	110	115,5
Altre abitazioni (gruppo A, escluso A/10) e pertinenze C/2, C/6, C/7	120	126
Gruppo B (collegi, scuole, uffici pubblici)	140	147
Uffici A/10 e gruppo D	60	63
Negozi C/1 e gruppo E	40,8	42,84

La terza colonna è una scorciatoia: moltiplicatore per 1,05 già fatto. Rendita × 126 dà lo stesso risultato di rendita × 1,05 × 120. Molti siti riportano solo 115,5 e 126 senza spiegare da dove escono, e da qui nasce buona parte della confusione che si legge in giro.

I due valori per le abitazioni, 110 e 120, sono quelli che l’Agenzia delle Entrate indica nella sua guida “L’acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni fiscali”.

Quali moltiplicatori si usano per l’IMU?

Per l’IMU i coefficienti sono diversi e più alti. Li fissa l’articolo 1, comma 745, della legge 160/2019, quella che ha riscritto l’IMU dal 2020:

Categoria catastale	Moltiplicatore IMU
Gruppo A (escluso A/10) e C/2, C/6, C/7	160
Gruppo B e C/3, C/4, C/5	140
A/10 (uffici e studi privati)	80
D/5 (banche e assicurazioni)	80
Gruppo D, escluso D/5	65
C/1 (negozi e botteghe)	55

Il confronto con la tabella di prima dice parecchio. Per un’abitazione il moltiplicatore IMU è 160, quello del registro 120: la stessa casa vale un terzo in più quando si tratta di pagare l’IMU. La base imponibile IMU si dimezza per i fabbricati di interesse storico o artistico e per quelli inagibili e di fatto non utilizzati, sempre secondo la legge 160/2019.

Ottenuta la base imponibile, l’imposta si ricava applicando l’aliquota deliberata dal tuo Comune. Per fare tutto il passaggio in un colpo c’è il calcolatore IMU.

Come si calcola la rendita catastale?

La rendita non la calcoli tu: la attribuisce il catasto, cioè l’Agenzia delle Entrate. Sapere come nasce aiuta però a capire se quella della tua casa ha senso.

Per le categorie ordinarie dei gruppi A, B e C la rendita è il prodotto di due numeri:

• la consistenza dell’immobile, che si misura in vani per il gruppo A, in metri cubi per il gruppo B e in metri quadrati per il gruppo C;
• la tariffa d’estimo, cioè un importo per vano, metro cubo o metro quadrato fissato per ogni Comune, zona censuaria, categoria e classe.

A titolo d’esempio, con numeri ipotetici: un A/2 da 5,5 vani in una zona dove la tariffa della sua classe fosse 150 euro a vano avrebbe una rendita di 825 euro. Le categorie dei gruppi D ed E, come capannoni e alberghi, non seguono le tariffe: la rendita si determina con una stima diretta.

Il dato che conta, nella pratica, è che la classe e i vani pesano moltissimo. Un appartamento accatastato in una classe alta, o con un vano in più del reale, paga di più per anni senza che il proprietario se ne accorga.

Dove trovi la rendita catastale del tuo immobile?

Hai tre strade:

• la visura catastale, che riporta categoria, classe, consistenza e rendita;
• il servizio online “Consultazione rendite catastali” dell’Agenzia delle Entrate, dove inserisci codice fiscale e dati catastali dell’immobile;
• l’atto di acquisto (il rogito), che riporta i dati catastali al momento della compravendita.

Occhio all’ultima: se dopo il rogito hai fatto lavori con variazione catastale, la rendita può essere cambiata. Per un conto fiscale usa sempre il dato aggiornato della visura.

Esempio: quanto vale al catasto una casa con rendita di 900 euro?

Prendiamo l’esempio che usa la stessa Agenzia delle Entrate nella sua guida: abitazione con rendita catastale di 900 euro, comprata da un privato.

Prima casa: 900 × 1,05 × 110 = 103.950 euro. Con l’imposta di registro al 2% si pagano 2.079 euro di registro.

Seconda casa: 900 × 1,05 × 120 = 113.400 euro. Al 9% il registro è 10.206 euro, mentre sul prezzo di 200.000 euro sarebbe stato di 18.000 euro.

Ai fini IMU, la stessa casa come seconda abitazione avrebbe una base imponibile di 900 × 1,05 × 160 = 151.200 euro. Tre numeri diversi per lo stesso immobile. Ed è normale.

Perché il valore catastale conta quando compri casa?

Per via del meccanismo del prezzo-valore, introdotto dall’articolo 1, comma 497, della legge 266/2005. Se sei un privato e compri un’abitazione da un altro privato, puoi chiedere che le imposte si calcolino sul valore catastale invece che sul prezzo pagato. Quasi sempre il primo è molto più basso, come mostra l’esempio qui sopra.

Le condizioni le elenca l’Agenzia delle Entrate: acquirente persona fisica che non agisce come impresa o professionista, immobile a uso abitativo con le sue pertinenze, richiesta esplicita al notaio nell’atto e indicazione nel rogito del prezzo realmente pagato. In cambio hai anche limiti al potere di accertamento del valore da parte del Fisco e una riduzione del 30% sugli onorari notarili.

Il prezzo-valore non vale se compri da un’impresa con vendita soggetta a IVA: lì l’IVA si paga sul prezzo, e registro, ipotecaria e catastale sono fisse a 200 euro ciascuna. Per il resto delle spese dell’atto c’è la guida ai costi del notaio con il mutuo.

Quali sono gli errori più comuni nel calcolo?

Gli errori tipici sono questi:

• dimenticare la rivalutazione del 5% e moltiplicare la rendita direttamente per 110 o 120;
• fare il contrario, cioè usare 115,5 o 126 e poi aggiungere ancora il 5%;
• usare il moltiplicatore IMU (160) per calcolare l’imposta di registro, o quello del registro (120) per l’IMU;
• chiedere il prezzo-valore per un negozio o un ufficio: vale solo per le abitazioni e le loro pertinenze;
• dare per scontato che un ufficio A/10 segua le regole delle abitazioni, quando ha moltiplicatori propri in entrambe le tabelle.

Il primo e il secondo errore valgono circa il 5% del risultato. Il terzo, su un’abitazione, sposta il risultato di un terzo in più o di un quarto in meno. È quello che fa più danni.

E nella successione o nella donazione di un immobile?

Anche qui le imposte si calcolano sul valore catastale, con i moltiplicatori della prima tabella. In una successione il valore catastale serve per le imposte ipotecaria e catastale e per verificare se l’eredità supera le franchigie dell’imposta di successione: la guida alle tasse di successione spiega aliquote e franchigie una per una.

Per la donazione di una casa lo schema è identico, cambia solo chi paga e quando. I dettagli sono nella guida all’imposta di donazione.

E per i terreni agricoli?

Per i terreni non si parte dalla rendita catastale ma dal reddito dominicale, che si rivaluta del 25% invece che del 5%. Ai fini IMU il moltiplicatore è 135, fissato dal comma 746 della legge 160/2019. Esempio ipotetico: reddito dominicale di 200 euro → 200 × 1,25 × 135 = 33.750 euro di base imponibile. I terreni posseduti e condotti da coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali hanno però regole di esenzione proprie, da verificare caso per caso.

Valore catastale e valore di mercato sono la stessa cosa?

No, e la differenza di solito è ampia. Il valore catastale è un numero fiscale, costruito su tariffe d’estimo stabilite per legge; il valore di mercato è il prezzo a cui la casa si vende davvero. Nell’esempio dell’Agenzia delle Entrate la casa costa 200.000 euro e al catasto ne vale 113.400.

Per questo il valore catastale non serve a capire quanto chiedere se vendi, né quanto ti presterà la banca: per il mutuo conta la perizia, che guarda al mercato. Serve invece, e parecchio, quando c’è da pagare un’imposta. Se la rendita della tua casa ti sembra sbagliata (classe troppo alta, vani contati male) puoi chiederne la correzione all’ufficio provinciale dell’Agenzia delle Entrate: un errore lì si trascina su IMU, registro e successione.