La surroga è il modo per portare il mutuo che hai già acceso in un’altra banca, a condizioni migliori e senza pagare nulla di tasca tua. Lo prevede la legge Bersani-bis (D.L. 7/2007 convertito in L. 40/2007), oggi confluita nell’art. 120-quater del Testo Unico Bancario: spese del trasferimento tutte a carico della nuova banca, ipoteca non rifatta ma “annotata”, debito residuo invariato. Nessuna penale, nessun ricalcolo a sfavore. Quello che cambia è il tasso, eventualmente la durata, eventualmente il tipo di tasso. Sotto, cosa serve davvero per capire se conviene farla oggi.
Cos’è esattamente la surroga (e cosa non è)
La surroga, o più tecnicamente “portabilità del mutuo”, è il subentro di una nuova banca nel contratto di mutuo già in essere. La nuova banca paga il debito residuo alla vecchia, e da quel momento sei tu a pagare la rata a lei, alle nuove condizioni concordate. La cosa importante è una sola: l’ipoteca non viene cancellata e poi rifatta, viene “annotata” a margine dell’iscrizione originaria. È il dettaglio tecnico che permette di non pagare di nuovo notaio, imposta sostitutiva, perizia.
Cosa non è la surroga: non è una rinegoziazione (quella avviene con la stessa banca), non è una sostituzione (quella è un mutuo nuovo che ne chiude un altro, con costi notarili interi), non ti fa cambiare l’importo del debito né ti permette di chiedere liquidità aggiuntiva. Resta esattamente il capitale residuo che hai oggi.
Quando si può fare e quando ha senso pensarci
Sul “si può fare” la legge è netta: sempre, in qualunque momento dopo l’inizio del rimborso, e quante volte vuoi nell’arco della vita del mutuo. Nessun limite di anzianità, nessuna durata minima da rispettare prima di poterla attivare. Il vecchio vincolo dei due anni dall’erogazione non esiste più dalla legge 40/2007.
Sul “conviene” il discorso è diverso. La surroga ha senso quando ricorrono almeno una di queste tre condizioni:
- Il tuo tasso attuale è chiaramente più alto di quello che oggi ti offre il mercato (sia perché hai stipulato anni fa, sia perché lo spread della tua banca è poco competitivo).
- Vuoi cambiare la tipologia di tasso: da variabile a fisso quando vedi la rata salire troppo, o da fisso a variabile quando i tassi di mercato scendono in modo strutturale. La scelta non è banale e la trattiamo a parte nella guida sul mutuo fisso vs variabile.
- Ti serve allungare o accorciare la durata: allungare per abbassare la rata in un momento di tensione di cassa, accorciare quando hai più reddito e vuoi pagare meno interessi totali.
Quando non conviene: se il residuo è piccolo e gli anni rimasti pochi. Spostare un debito di 30.000 euro a tre anni dalla fine, anche dimezzando lo spread, ti fa risparmiare pochi spiccioli in cambio di settimane di pratica. Stessa cosa se la differenza tra il tasso vecchio e quello nuovo è inferiore a circa mezzo punto: il guadagno reale rischia di essere trascurabile.
La surroga ti costa zero — ma controlla queste tre voci
L’art. 120-quater TUB è chiaro: il cliente non sostiene né costi né commissioni per la portabilità. Significa che la nuova banca si fa carico di tutto: spese di istruttoria, perizia, atto notarile (in forma semplificata), imposta sostitutiva (per la surroga non è dovuta), annotazione in Conservatoria. Anche la vecchia banca non può chiederti penali o commissioni per il trasferimento.
Detto questo, prima di firmare guarda con attenzione tre cose:
- Spread offerto. È il margine che la nuova banca aggiunge all’Euribor o all’IRS. Lo trovi nel prospetto SECCI. Per capire se è competitivo, confrontalo con quello di almeno tre offerte diverse — banche tradizionali e online incluse.
- Eventuali spese accessorie “obbligatorie”. La nuova banca non può chiederti soldi per la pratica, ma può proporti una polizza incendio e scoppio collegata, oppure un conto corrente dedicato con canone. La polizza scoppio è obbligatoria per legge se non ne hai già una; il conto corrente legato spesso non lo è — leggi bene il modulo informativo prima di accettarlo come “pacchetto”.
- Differenza nel TAEG. È l’unico numero che mette davvero a confronto due mutui, perché incorpora tasso + spese. Confrontare solo i tassi nominali porta fuori strada.
Quanto tempo serve, in giorni reali
Tra il momento in cui presenti la richiesta e il giorno in cui firmi l’atto di surroga passano in genere dalle quattro alle sei settimane. Non è una regola scolpita: dipende dalla velocità della banca, dalla disponibilità dei documenti, dalla perizia (sì, anche nella surroga la nuova banca quasi sempre fa fare una nuova perizia — la paga lei, ma la organizza). La legge prevede che il trasferimento debba concludersi entro 30 giorni lavorativi dalla richiesta della nuova banca alla vecchia (art. 120-quater TUB), pena indennizzo dell’1% per ciascun mese di ritardo a favore del cliente. Nella pratica il conteggio decorre da quando la pratica è completa, non da quando hai messo la prima firma.
Surroga, sostituzione, rinegoziazione: tre strade diverse
Sono parole che si confondono spesso, ma indicano operazioni con regole, costi e risultati diversi.
Surroga. Cambi banca. Stesso debito residuo, stesso immobile in garanzia, ipoteca annotata. Costo per te: zero. Non puoi chiedere liquidità aggiuntiva.
Sostituzione. Cambi banca, ma chiudi giuridicamente il vecchio mutuo e ne apri uno nuovo. La nuova ipoteca viene iscritta da capo. Puoi chiedere un importo più alto del debito residuo, se ti serve liquidità (la classica “estensione” per ristrutturazioni o spese personali). Costo per te: tutto. Notaio, imposta sostitutiva sul nuovo capitale, perizia, istruttoria.
Rinegoziazione. Resti nella tua banca e modifichi le condizioni del contratto esistente. È un accordo bilaterale e dipende dalla disponibilità della tua banca: non hai diritto a ottenerla. In genere si rinegozia il tasso o la durata. Costo: una piccola spesa di gestione (in alcuni casi nulla), ma niente notaio.
La regola pratica: se non ti serve liquidità in più e vuoi solo abbassare il costo, la surroga vince quasi sempre sulla sostituzione. La rinegoziazione la tenti solo se la tua banca è davvero disposta a venirti incontro — altrimenti porti la pratica fuori.
I documenti che ti chiederanno
Per istruire una surroga la nuova banca chiede grosso modo lo stesso dossier di un mutuo nuovo, più una cosa specifica del mutuo in essere. Aspettati di dover preparare:
- Ultime due o tre buste paga, oppure 730 e CU se sei lavoratore dipendente; ultimi due Unico/Redditi se sei autonomo o libero professionista.
- Documento d’identità e codice fiscale di tutti gli intestatari.
- Copia del contratto di mutuo originale.
- Copia dell’atto di compravendita dell’immobile.
- Conteggio estintivo aggiornato rilasciato dalla banca attuale: è il documento che certifica capitale residuo, interessi maturati e data valuta di estinzione. La banca vecchia è obbligata a fornirtelo gratuitamente.
- Visura catastale e ipotecaria dell’immobile (di solito le procura la banca stessa).
Il conteggio estintivo è quello che spesso fa slittare i tempi: chiedilo per primo, prima ancora di parlare con la nuova banca. Così quando avvii la pratica sei già pronto.
Tre errori che vediamo spesso
Il primo è confrontare le offerte solo sul tasso. Due mutui col TAN identico possono avere TAEG diversi di mezzo punto, e quel mezzo punto su vent’anni di ammortamento si tradurrà in migliaia di euro. Quando confronti, fissati sul TAEG e sul piano di ammortamento completo.
Il secondo è dimenticarsi che con la surroga riparti, di fatto, con un nuovo piano di ammortamento. Anche se il debito residuo è lo stesso, la quota interessi/quota capitale si ricalcola. All’inizio del nuovo piano pagherai una quota di interessi più alta rispetto a dove eri arrivato col vecchio mutuo: è normale, non è una fregatura, ma va messo nel conto se stai valutando un risparmio. La guida sul piano di ammortamento spiega esattamente come si legge.
Il terzo è firmare la prima offerta accettabile senza confrontarla con altre due o tre. La concorrenza tra banche sulla surroga è forte proprio perché è il modo più rapido di acquisire un cliente già “qualificato” (immobile esistente, storico di rate pagate, perizia recente). Se richiedi più preventivi in parallelo, vedrai oscillazioni di spread che valgono lo sforzo.
Prima di chiamare la banca, fai due conti
Il vero modo per capire se la surroga ti conviene è confrontare la rata attuale con quella che pagheresti alle nuove condizioni — a parità di residuo e di anni rimanenti, oppure con la durata che vorresti modificare. Sul calcolo della nuova rata ipotetica c’è il calcolatore rata mutuo: inserisci capitale residuo, durata residua (o quella che vuoi negoziare) e tasso offerto dalla nuova banca. Ti dice subito quanto pagheresti al mese e quanti interessi pagherai in totale fino alla fine. Confronta quel numero con quello che paghi oggi e hai la risposta in trenta secondi.
Se l’alternativa che stai valutando è invece estinguere il mutuo (perché hai liquidità da parte), la valutazione cambia: la trattiamo nella guida sull’estinzione anticipata del mutuo. Surroga ed estinzione possono anche convivere come strategia: surroghi a tasso più basso oggi, accantoni la differenza, estingui parzialmente più avanti quando hai messo da parte abbastanza. Funziona se i conti tornano. Fai i numeri prima di muoverti.